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中國法院2022年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 版權信息
- ISBN：9787521624557
- 條形碼：9787521624557 ; 978-7-5216-2455-7
- 裝幀：80g膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
中國法院2022年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 本書特色
打造“簡便易用、專業實用、好讀好用”案例，促進法律適用統一 專業務實：國家法官學院與*高人民法院司法案例研究院共同編輯，連續出版11年，為新型疑難法律問題提供參考解決方案。 規模強大：23個分冊包含傳統和新近的熱點糾紛，具有廣泛的選編基礎和較強的代表性。 內容獨特：提煉案情和裁判要旨，突出爭議焦點，主審法官撰寫“法官后語”，展現法律適用方法和裁判思路。 數據庫增值：購買本書，掃描前勒口二維碼，即可在本年度免費使用往年同類案例數據庫。 解析《民法典》《刑法修正案（十一）》《行政處罰法》等新規則的價值功能、適用規則、新舊法銜接處理難點，為新法的適用提供可操作性指引。
中國法院2022年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 內容簡介
本書是《中國法院2022年度案例系列》(全23冊)的一個分冊。含商品房預售、商品房銷售、二手房買賣、農村房屋買賣、房屋確權糾紛、定金與違約金、房屋借貸與擔保糾紛、其他等。所選案例均是國家法官學院從各地2021年上報的典型案例中挑選出來的精品案例，涵蓋該領域常見糾紛內容。案情凝練，并由主審法官精心撰寫裁判要旨與法官后語，可讀性、適用性強，能幫助讀者節約查找和閱讀案例的時間，獲得真正有用的信息，為法官、檢察官、執法人員、律師、法律顧問辦理相關案件以及案件當事人處理糾紛推薦參考書。
中國法院2022年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 目錄
一、商品房預約合同糾紛
1. 因房地產公司收取購房款時仍未取得商品房預售許可證導致商品房買賣合同不能訂立的，應當向購房人雙倍返還定金
——韓某光、王某薇訴房地產公司商品房預約合同案
2. 商品房預約合同的違約責任
——錢某訴房地產公司商品房預約合同案
二、商品房預售合同糾紛
3. “精裝房購房合同”中當事人有關交付條件真實意思表示的認定
——余某鵬訴房地產公司商品房預售合同案
4. 開發商虛假宣傳之法律后果分析
——武某全訴房地產公司上海分公司商品房預售合同案
5. 在購房人斷供房貸情況下，訴訟中應如何對商品房買賣合同解除后開發商與買房人各自的權利義務進行處理
——置業公司訴吳某隱商品房預售合同案
6. 消防管道入戶，裝修費由誰承擔
——盧某遠訴房地產公司商品房預售合同案
7. 金錢債務履行不能的非惡意違約方有權起訴解除
——馬某訴置業公司商品房預售合同案
8. 逾期交房應依法承擔違約責任
——潘某訴房地產公司商品房預售合同案
9. 限價背景下虛假意思表示的商品房買賣合同之效力認定及法律后果
——蒙某玲訴置業公司商品房預售合同案
10. 合同名稱與實際不一致的性質認定和合同解除的效力
——房地產公司訴覃某群商品房預售合同案
三、商品房銷售合同糾紛
（一）合同的效力
11. 未采取書面形式變更合同重要條款行為的效力認定
——顧某明訴王某房屋買賣合同案
12. 合伙買房以一人名義登記的產權歸屬
——黃某訴房地產公司商品房銷售合同案
13. 老年人房屋買賣合同中的意思表示認定和價值平衡考量
——張某榮訴路某林房屋買賣合同案
14. 房屋連環買賣，原房屋所有權人與*后一手買受人簽訂的過戶合同應屬無效
——薛某瑋訴王某生等房屋買賣合同案
15. 劃撥土地上房屋買賣合同不因未經審批而無效
——皮革公司訴房地產公司房屋買賣合同案
16. 惡意串通損害第三人利益的合同無效
——楊甲訴孫某華、楊乙房屋買賣合同案
17. 當事人以通謀虛偽表示實施的民事法律行為的認定
——龐某慧訴朱某房屋買賣合同案
18. 房屋買賣合同違背公序良俗無效的認定
——呂某寧訴王某書房屋買賣合同案
19. 合同欺詐并不代表合同必然無效
——楊某訴房地產公司商品房銷售合同案
20. 未經相對人同意的合同權利義務概括轉讓之法律效力
——王某禹訴陶某、朱某房屋買賣合同案
（二）訂立、變更與解除
21. 涉“學區房”糾紛的法律問題
——傅某田、傅某仙訴房地產公司商品房買賣合同案
22. 存在不合理設計的商品房買賣合同可以主張解除
——陳某、黃某亮訴房地產公司商品房銷售合同案
23. 未如實告知房屋結構亦屬違約行為，購房者可解除合同
——汪某東、汪某然訴置業公司房屋買賣合同案
24. 買賣合同簽訂后標的物價格下跌的，買受人不得以重大誤解為由撤銷合同
——張某鈞訴房地產公司商品房買賣合同案
25. 明顯違背公平合理原則的解除條款約定無效
——房地產公司訴周某利商品房銷售合同案
26. 不具備購房資質并不當然導致房屋買賣合同解除
——陳某訴李某錦房屋買賣合同案
27. 買受人事先明知房屋買賣后難以更名過戶的，不符合法定解除合同的條件
——王某娟訴許某濤房屋買賣合同案
28. 房屋買賣合同因法院改判而*終解除的，買受人損失的確定
——邵某云訴董某趣房屋買賣合同案
29. 補充協議是否變更原合同應結合條款內容及訂立目的等綜合判斷
——關某訴房地產公司商品房銷售合同案
（三）合同的履行
30. 合同撤銷權中顯失公平的認定
——李某照、楊某亞訴置業公司商品房銷售合同案
31. 司法查封在二手房買賣中構成過戶履行障礙的判定
——封某井訴張某瀲房屋買賣合同案
32. 違約方違約程度較輕所應承擔的違約責任能否成為合同繼續履行的障礙
——周某丹訴楊某、房地產經紀公司房屋買賣合同案
33. 一房二賣情形下第三人撤銷之訴的主體審查及合同履行順序
——何某訴張某、房地產公司第三人撤銷之訴案
（四）違約金與違約責任
34. 遲延交存首期住宅專項維修資金不應成為逾期交房免責事由
——陳某訴房地產公司房屋買賣合同案
35. 違約方不能從違約行為中獲利
——馮某娣訴零某葉、陸某順房屋買賣合同案
36. 商品房出賣人違反“無戶籍登記保證”構成違約，應承擔違約責任
——潘某哲、岳某芳訴武某全房屋買賣合同案
37. 夫妻離婚后未變更登記房屋買賣違約責任如何承擔
——夏某華訴王某杰、樂某房屋買賣合同案
38. 商品房銷售中逾期辦證違約金的訴訟時效認定
——王某訴置業公司商品房銷售合同案
39. 二手房買賣中因原戶口未遷出而導致的違約責任與違約金認定問題
——丁某彥訴宋某庭、房地產經紀公司房屋買賣合同案
（五）其他
40. 業主繳交前期物業費用的起始時間不能認定為商品房的交付時間
——廖某美訴實業公司商品房銷售合同案
41. 購買商品房的小區配套設施被拆除應如何計賠
——陳某良訴物業公司、投資公司商品房銷售合同案
42. 房屋差價損失賠償數額的確定
——趙某明訴呂某軍房屋買賣合同案
四、商品房委托代理銷售合同糾紛
43. 第三人只能選擇受托人或委托人一方主張權利
——張某峰訴耿某夏、李某召商品房買賣合同案
44. 行為人沒有代理權，仍然實施代理行為，經被代理人追認的，對被代理人發生效力
——劉某萍訴李某光、史某房屋買賣合同案
45. 家事代理的房屋買賣合同效力認定
——汪某秀訴劉某高房屋買賣合同案
46. 中介提供虛假情況應承擔賠償責任
——陳某華訴薛某琪等房屋買賣合同案
47. 法人工作人員行為是否屬于職務行為的認定
——李某訴房地產經紀公司居間合同案
五、農村房屋買賣合同糾紛
48. 農村私有房屋買賣合同應認定無效
——劉某曉訴劉某法等確認合同無效案
49. 農村房屋買賣合同認定無效后應按責任比例分配信賴利益損失
——藺某玉訴董某金等農村房屋買賣合同案
50. 明知存在法定無效事由又主張合同無效的法律后果
——裴某、陳某訴王某農村房屋買賣合同案
51. 被拆除騰退人身份的認定思路
——侯某喜訴趙某林、劉某蕓農村房屋買賣合同案
六、定金糾紛
52. 定金罰則及居間合同服務費的收取
——李某訴郭甲公等房屋買賣合同案
七、房屋借貸與擔保糾紛
53. 抵押人未經抵押權人同意可以轉讓抵押房產
——鄭某可訴金某房屋買賣合同案
54. 以物抵債性質下房屋買賣合同及當事人意思表示性質認定
——王某肯訴龔某紅等房屋買賣合同案
55. 行為人沒有明確的保證的意思表示時，在沒有其他證據證明的情況下，保證不能成立
——房地產公司訴潘某鑫等房屋買賣合同案
56. “斷供”引發的商品房買賣合同和擔保貸款合同解除問題
——房地產公司訴吳某龍商品房預售合同案
八、其他
57. 夫妻財產約定不屬于債權人可撤銷的標的
——朱某堯訴周某軍、王某債權人撤銷權案
58. 未披露房屋主體結構外的非正常死亡事件信息并不當然構成當事人行使撤銷權的依據
——沈某琦訴晏某芳、房屋信息咨詢服務部房屋買賣合同案
59. 無產權的一樓附贈院落，業主是否享有拆改權
——劉某杰訴房地產公司房屋買賣合同案
60. 惡意登記的按份共有人不享有優先購買權
——崔某訴馬某、王某萍房屋買賣合同案
61. 共同共有人請求分割商業用房維修資金需要符合法定事由
——唐某明、季某訴置業公司房屋買賣合同案
62. 借名人支付房屋首付款及部分房貸的借名買房的審查與認定
——建筑公司訴劉某借名買房合同案
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中國法院2022年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 節選
43.第三人只能選擇受托人或委托人一方主張權利——張某峰訴耿某夏、李某召商品房買賣合同案 【案件基本信息】 1.裁判書字號 陜西省渭南市中級人民法院（2020）陜05民終91號民事判決書 2.案由：房屋買賣合同糾紛 3.當事人 原告（上訴人）：張某峰 被告（上訴人）：耿某夏 被告（被上訴人）：李某召 【基本案情】 2015年1月21日，陜西省富平縣不動產登記局對涉案房屋備案登記信息顯示：案涉房屋位于某小區3-1402號，合同面積為129.27平方米，開發商為房地產公司，購房戶為案外人張某峰。2017年9月初，張某峰與耿某夏就案涉房屋達成口頭房屋買賣協議。隨后張某峰一次性向耿某夏付清全部房款30.5萬元，耿某夏也將案涉房屋房門鑰匙一把交與張某峰。2017年9月12日，張某峰向房地產公司項目部交付天然氣初裝費1980元，有線電視初裝費360元。張某峰后來發現耿某夏對案涉房屋不具有所有權屬。其間，張某峰申請對涉案房屋現值進行司法評估，案涉房屋評估總值為49.9萬元。因此，案涉房屋的增值數額應為19.4萬元。另房地產公司于2015年10月28日函告另一房地產公司，要求給被告李某召辦理包括案涉房屋在內的數套房購房手續；2017年3月2日，李某召出具書面委托，委托上訴人耿某夏處理以上房屋。耿某夏處理房屋后，其扣除了自己部分貨款，亦退給李某召部分售房款。 【案件焦點】 案涉口頭買賣合同是否有效及原告是否可要求二被告承擔連帶責任。 【法院裁判要旨】 陜西省渭南市富平縣人民法院經審理認為：耿某夏對案涉房屋不具有所有權，因此也就不具有處分權。被告耿某夏雖然辯稱其系受被告李某召委托，代為出售涉案房屋，但因被告李某召對涉案房屋也不具有所有權，故其《委托書》因違法而應確認無效。至本案庭審期間，被告耿某夏的處分行為，未經涉案房屋所有權人追認，被告耿某夏也未取得處分權，故涉案房屋口頭買賣合同，應依法確認無效。被告耿某夏因該無效合同取得的涉案房屋價款，依法應予返還。對于涉案合同的無效，雙方均具有過錯，故應當各自承擔相應的責任。被告耿某夏明知其不具有所有權和處分權，而為處分行為，主觀心理狀態為故意，故應承擔主要過錯責任。原告對案涉房屋權屬，應予審慎審查，卻疏忽大意，主觀心理狀態為過失，故應承擔次要過錯責任。原告請求于法有據，應予支持。李某召不具有對涉案房屋的所有權和處分權，故被告李某召的委托出售涉案房屋行為應為無效。因此，對原告針對被告李某召的訴訟請求，依法應予駁回。 陜西省渭南市富平縣人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十八條之規定，作出如下判決： 一、被告耿某夏于本判決書生效后15日內，返還原告張某峰全部購房款30.5萬元，并向原告張某峰支付全部購房款30.5萬元的利息的70%（利息從2017年9月17日起，以中國人民銀行同期同類貸款基準利率為標準，計算到實際清償之日止）。下余利息損失，由原告張某峰自行承擔； 二、被告耿某夏于本判決書生效后15日內，賠償原告張某峰涉案房屋增值損失19.4萬元的70%，即為13.58萬元。下余增值損失，由原告張某峰自行承擔； 三、被告耿某夏于本判決書生效后15日內賠償原告張某峰天然氣初裝費、有線電視初裝費共計2340元的70%，即為1638元。初裝費損失，由原告張某峰自行承擔； 四、駁回原告針對被告李某召的訴訟請求。 張某峰、耿某夏均不服，提起上訴。 陜西省渭南市中級人民法院經審理認為：耿某夏受李某召委托出售涉案房屋，其在與張某峰達成口頭買賣協議時，并未說明其受托人身份，該口頭協議是雙方當事人真實意思表示，且已部分履行，耿某夏明知自己對涉案房屋無所有權，其該行為僅對合同履行中物權變動及處分行為產生影響，不影響買賣合同本身的法律效力，故原審以出賣人沒有處分權，認定買賣合同無效不妥，應予糾正，雙方買賣合同有效，均應依約履行。由于耿某夏和其委托人李某召對涉案房屋均無所有權，導致對買受人張某峰構成履行不能，《中華人民共和國合同法》第四百零三條二款規定：“受托人因委托人的原因對第三人不能履行義務，受托人應當向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張其權利，但第三人不得變更選定的相對人。”根據張某峰一審的訴訟請求，其要求耿某夏承擔大部分違約責任，據此可以認定其向受托人主張權利，故耿某夏應承擔的違約責任。耿某夏上訴認為其受李某召委托出售房屋事實成立，雖然其向買受人交付了房屋鑰匙，但案涉房屋并未現實交付，且在雙方達成口頭買賣協議前，該房產已屬案外第三人所有，客觀上已履行不能，耿某夏作為合同出賣一方負有現實交付義務，房地產公司不是合同當事人，耿某夏上訴認為其已實際交房，張某峰應向房地產公司主張權利的上訴理由不能成立。關于本案房產的《房地產估價報告》（以下簡稱《報告》）已經當庭質證，耿某夏雖有異議，但沒有提供充分事實、理由否定《報告》結論，《報告》應予認定；基于雙方買賣合同有效，原審判決耿某夏賠償房款利息，又判決其賠償房屋增值損失，即雙重損失不妥，應予糾正。本案房屋交易并非即時清結的簡單交易，應采用書面形式，買受人張某峰疏于對房屋權屬審查，主觀上存在過失，但原審判決其承擔30%責任，加重了買受人簽訂履行合同的注意義務和善意信賴，顯屬不妥，張某峰上訴理由部分成立。 陜西省渭南市富平縣人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、**百零七條、**百一十三條、第四百零三條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》**百七十條**款二項規定，作出如下判決： 一、維持陜西省富平縣人民法院（2019）陜0528民初2928號民事判決主文第四項（即駁回原告針對被告李某召的訴訟請求）； 二、撤銷陜西省富平縣人民法院（2019）陜0528民初2928號民事判決主文**、二、三項； 三、上訴人耿某夏于本判決生效后十五日內返還上訴人張某峰購房款30.5萬元，并賠償涉案房屋增值損失17.46萬元，賠償張某峰天然氣初裝費、有線電視初裝費2106元； 四、駁回上訴人張某峰其余訴訟請求。 【法官后語】 本案是第三人選擇權的典型案例，可以對此進行探討。 第三人的選擇權，是指在受托人向第三人披露委托人后，第三人選擇受托人或者委托人作為主張權利的相對人的權利。但第三人只能在委托人和受托人中選擇一次，一旦選定就不得變更所選定的相對人。所謂選定，實際上就是由第三人*終決定合同的對方當事人。第三人行使選擇權選擇委托人作為相對人時，合同當事人就變成了委托人和第三人，則委托人和第三人得相互主張權利。 例如，甲委托乙向丙購買一批貨物，丙在向乙交貨以后，乙沒有向丙支付貨款，而乙未付貨款的原因主要是甲沒有向乙支付該筆貨款，因此乙不履行的主要原因在于甲沒有履行義務。根據《中華人民共和國民法典》第九百二十六條第二款的規定，第三人行使選擇權除第三人在訂立合同時，不知道受托人與委托人之間有代理關系外，還必須具備以下條件： 1.受托人因委托人的原因對第三人不履行義務，或者說受托人不履行對第三人的義務的原因在于委托人 這就是說，一方面，是受托人對第三人未履行義務，而不是受托人對委托人未履行義務；另一方面，受托人不履行義務的原因在于委托人。如果是因為受托人自身的原因導致合同不能履行，則第三人只能直接向受托人提出請求，而不能向委托人提出請求。 2.受托人已經向第三人披露了委托人。受托人一旦向第三人作出披露，則將使第三人享有選擇權 當然，第三人作出的選擇是否能夠成立，還取決于委托人的抗辯是否能夠成立。在受托人未向第三人披露委托人的情況下，第三人也只能向受托人提出請求，而不能向委托人提出請求。 3.第三人已作出選擇 第三人的選擇權也屬于形成權，其行使與否完全由自己決定，無須經受托人或委托人的同意。需要指出的是，第三人所作出的選擇必須是明確作出選擇，其必須明確表示究竟是選擇受托人還是委托人履行債務。這具體包括兩個方面，一是選擇向哪一個當事人提出請求，如果第三人同時向受托人和委托人提出請求，則不能構成選擇；二是已經向某一個具體的當事人提出了請求。如果第三人選擇了某一個當事人，但并沒有直接向該當事人提起訴訟或提出請求，而只是向他人表示了其選擇的結果，則不能認為第三人已經作出了選擇。只有在明確地向一方當事人提出請求后，才能表明其已經行使了選擇權。 由于選擇權屬于形成權，所以在第三人選定之后，即不得變更選定的相對人。也就是說，第三人的選擇權只能行使一次。即使由于被選擇的相對人欠缺履行能力而不能承擔責任，第三人也不能向未被選擇的人主張權利。法律上作出此種限制的主要原因在于，一方面，允許相對人作出選擇，實際上是要求第三人在因為委托人的原因造成違約的情況下再次明確其締約的伙伴和承擔合同責任的當事人。第三人選擇任何一方當事人承擔責任，都表明該當事人是第三人所確定的締約伙伴。但如果第三人可以重復作出選擇，則其締約伙伴就很難確定。另一方面，從效率上考慮，如果相對人在作出選擇以后，已經針對該當事人提出請求或提起訴訟，如果允許其再次作出選擇，則將會造成重復訴訟的現象。 編寫人：陜西省渭南市中級人民法院楊新龍
中國法院2022年度案例·【4】房屋買賣合同糾紛 作者簡介
國家法官學院自2012年起推出《中國法院年度案例》叢書，至今已有11年，旨在探索編輯案例的新方法、新模式，以彌補當前各種案例書的不足。自2020年起，叢書由國家法官學院與最高人民法院司法案例研究院共同編輯，每年年初定期出版。
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