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商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點與反擊策略 版權(quán)信息
- ISBN：9787504774460
- 條形碼：9787504774460 ; 978-7-5047-7446-0
- 裝幀：暫無
- 冊數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>
商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點與反擊策略 本書特色
這是一本教你避坑的商品房投資指南。由從事房產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)10多年的老王律師，站在處于弱勢地位的業(yè)主角度，結(jié)合其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗編寫而成。全書包括樓書廣告、認籌與認購、茶水費與團購費、商品房預(yù)售合同、商品房的交付、房屋質(zhì)量問題、產(chǎn)證辦理、車位之爭、售后包租9個專題。專題涵蓋了業(yè)主購房過程中發(fā)生糾紛頻率較高的熱點領(lǐng)域，針對開發(fā)商慣用套路，結(jié)合實務(wù)案例，提出業(yè)主切實可行的反擊策略，*終在老王律師的幫助下，業(yè)主可以實現(xiàn)利益*大化、風(fēng)險*小化的終極目標。
商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點與反擊策略 內(nèi)容簡介
本書由從事房產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)10多年的律師，站在處于弱勢地位的小業(yè)主角度，結(jié)合自己的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗編寫而成。全書包括樓書廣告、認籌與認購、茶水費與團購費、商品房預(yù)售合同、商品房的交付、房屋質(zhì)量問題、產(chǎn)證辦理、車位之爭、售后包租9個專題。專題涵蓋了小業(yè)主購房過程中發(fā)生糾紛頻率較高的熱點領(lǐng)域，針對開發(fā)商慣用套路，結(jié)合實務(wù)案例，提出切實可行的反擊策略，很終在律師的幫助下，小業(yè)主們可以實現(xiàn)利益優(yōu)選化、風(fēng)險很小化的優(yōu)選目標。
商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點與反擊策略 目錄
**章 樓書廣告
一 樓書廣告的現(xiàn)狀
（一）雷人的樓書文化
（二）開發(fā)商設(shè)計的免責(zé)條款
二 法律性質(zhì)：是要約邀請還是要約？
（一）認為是要約邀請的觀點
（二）認為是要約的觀點
三 常見爭議
四 業(yè)主反擊策略與技巧
第二章 認籌與認購書
一 認籌
（一）認籌的概念
（二）認籌的法律性質(zhì)
（三）認籌存在的問題
二 認購書
（一）認購書是預(yù)約合同
（二）認購書的法律效力
三 預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為本約合同
（一）轉(zhuǎn)化的條件
（二）區(qū)分預(yù)約合同與本約合同
四 預(yù)約合同的違約責(zé)任承擔(dān)方式
（一）繼續(xù)履行
（二）賠償損失
（三）支付違約金
（四）適用定金罰則
五 認購書中的定金
（一）認購書中定金的性質(zhì)
（二）定金的數(shù)額限制
（三）定金罰則的適用
六 常見爭議
七 業(yè)主反擊策略與技巧
第三章 “茶水費”與團購費
一 “茶水費”
（一）何為“茶水費”
（二）“茶水費”的收取方式
（三）“茶水費”的負面影響
二 團購費
（一）團購費現(xiàn)狀
（二）團購費的相關(guān)規(guī)定及處罰措施
（三）團購費的退還問題
三 常見爭議
四 業(yè)主反擊策略與技巧
第四章 商品房預(yù)售合同
一 商品房預(yù)售合同的基本常識
（一）預(yù)售與現(xiàn)售的區(qū)別
（二）合同示范文本的使用
二 預(yù)售合同中的格式條款
（一）格式條款的相關(guān)法律規(guī)定
（二）格式條款的認定標準
（三）格式條款無效的情形
三 預(yù)售合同的效力概況
（一）業(yè)主可以主張合同無效的5 種情形
（二）業(yè)主可以撤銷合同的5 種情形
（三）業(yè)主可以解除合同的12 種情形
（四）懲罰性賠償：退一賠一的5 種情形
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第五章 商品房的交付
一 交付條件
（一）法定條件
（二）約定條件
二 交付的流程
（一）正常流程
（二）強行交房
三 逾期交房的認定標準及法律責(zé)任
（一）認定標準
（二）開發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第六章 商品房的質(zhì)量問題
一 商品房質(zhì)量問題的類型
（一）常見的質(zhì)量問題
（二）空氣質(zhì)量問題
二 精裝房質(zhì)量問題
（一）精裝房的定義
（二）問題頻發(fā)的原因
（三）精裝房裝修存在的風(fēng)險
三 質(zhì)量問題的認定方法及責(zé)任承擔(dān)
（一）認定方法
（二）開發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第七章 產(chǎn)證辦理
一 大小產(chǎn)證與發(fā)證模式
（一）大產(chǎn)證
（二）小產(chǎn)證
（三）交房即發(fā)證模式
二 逾期辦證的原因
（一）開發(fā)商的原因
（二）非開發(fā)商的原因
三 逾期辦證的認定標準及法律責(zé)任
（一）認定標準
（二）開發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第八章 車位之爭
一 車位分類
（一）產(chǎn)權(quán)車位
（二）無產(chǎn)權(quán)車位
（三）人防車位
二 車位的產(chǎn)權(quán)歸屬
（一）地上車位
（二）地下車位
三 “天價車位”背后的故事
（一）車位定價放開
（二）規(guī)避政府限價
（三）捆綁車位銷售的法律效力
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第九章 商鋪陷阱：售后包租
一 售后包租的概念與特征
（一）售后包租的概念
（二）售后包租的特征
二 售后包租的常見模式
（一）三種常見模式
（二）售后包租的優(yōu)劣勢
三 售后包租法律風(fēng)險分析
（一）民事風(fēng)險
（二）刑事風(fēng)險
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第十章 訴訟為王
一 業(yè)主的維權(quán)方式與痛點
（一）業(yè)主的維權(quán)方式
（二）業(yè)主的痛點
二 訴訟為王
（一）首選訴訟的原因
（二）訴訟的基本思路和策略
三 利益*大化與風(fēng)險*小化的權(quán)衡
（一）權(quán)衡需要考慮的因素
（二）常見的訴訟請求對比分析
四 業(yè)主自助立案指南（以上海退房退款案件為例）
（一）起訴前的準備工作
（二）立案
（三）財產(chǎn)保全
一 樓書廣告的現(xiàn)狀
（一）雷人的樓書文化
（二）開發(fā)商設(shè)計的免責(zé)條款
二 法律性質(zhì)：是要約邀請還是要約？
（一）認為是要約邀請的觀點
（二）認為是要約的觀點
三 常見爭議
四 業(yè)主反擊策略與技巧
第二章 認籌與認購書
一 認籌
（一）認籌的概念
（二）認籌的法律性質(zhì)
（三）認籌存在的問題
二 認購書
（一）認購書是預(yù)約合同
（二）認購書的法律效力
三 預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為本約合同
（一）轉(zhuǎn)化的條件
（二）區(qū)分預(yù)約合同與本約合同
四 預(yù)約合同的違約責(zé)任承擔(dān)方式
（一）繼續(xù)履行
（二）賠償損失
（三）支付違約金
（四）適用定金罰則
五 認購書中的定金
（一）認購書中定金的性質(zhì)
（二）定金的數(shù)額限制
（三）定金罰則的適用
六 常見爭議
七 業(yè)主反擊策略與技巧
第三章 “茶水費”與團購費
一 “茶水費”
（一）何為“茶水費”
（二）“茶水費”的收取方式
（三）“茶水費”的負面影響
二 團購費
（一）團購費現(xiàn)狀
（二）團購費的相關(guān)規(guī)定及處罰措施
（三）團購費的退還問題
三 常見爭議
四 業(yè)主反擊策略與技巧
第四章 商品房預(yù)售合同
一 商品房預(yù)售合同的基本常識
（一）預(yù)售與現(xiàn)售的區(qū)別
（二）合同示范文本的使用
二 預(yù)售合同中的格式條款
（一）格式條款的相關(guān)法律規(guī)定
（二）格式條款的認定標準
（三）格式條款無效的情形
三 預(yù)售合同的效力概況
（一）業(yè)主可以主張合同無效的5 種情形
（二）業(yè)主可以撤銷合同的5 種情形
（三）業(yè)主可以解除合同的12 種情形
（四）懲罰性賠償：退一賠一的5 種情形
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第五章 商品房的交付
一 交付條件
（一）法定條件
（二）約定條件
二 交付的流程
（一）正常流程
（二）強行交房
三 逾期交房的認定標準及法律責(zé)任
（一）認定標準
（二）開發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第六章 商品房的質(zhì)量問題
一 商品房質(zhì)量問題的類型
（一）常見的質(zhì)量問題
（二）空氣質(zhì)量問題
二 精裝房質(zhì)量問題
（一）精裝房的定義
（二）問題頻發(fā)的原因
（三）精裝房裝修存在的風(fēng)險
三 質(zhì)量問題的認定方法及責(zé)任承擔(dān)
（一）認定方法
（二）開發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第七章 產(chǎn)證辦理
一 大小產(chǎn)證與發(fā)證模式
（一）大產(chǎn)證
（二）小產(chǎn)證
（三）交房即發(fā)證模式
二 逾期辦證的原因
（一）開發(fā)商的原因
（二）非開發(fā)商的原因
三 逾期辦證的認定標準及法律責(zé)任
（一）認定標準
（二）開發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第八章 車位之爭
一 車位分類
（一）產(chǎn)權(quán)車位
（二）無產(chǎn)權(quán)車位
（三）人防車位
二 車位的產(chǎn)權(quán)歸屬
（一）地上車位
（二）地下車位
三 “天價車位”背后的故事
（一）車位定價放開
（二）規(guī)避政府限價
（三）捆綁車位銷售的法律效力
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第九章 商鋪陷阱：售后包租
一 售后包租的概念與特征
（一）售后包租的概念
（二）售后包租的特征
二 售后包租的常見模式
（一）三種常見模式
（二）售后包租的優(yōu)劣勢
三 售后包租法律風(fēng)險分析
（一）民事風(fēng)險
（二）刑事風(fēng)險
四 常見爭議
五 業(yè)主反擊策略與技巧
第十章 訴訟為王
一 業(yè)主的維權(quán)方式與痛點
（一）業(yè)主的維權(quán)方式
（二）業(yè)主的痛點
二 訴訟為王
（一）首選訴訟的原因
（二）訴訟的基本思路和策略
三 利益*大化與風(fēng)險*小化的權(quán)衡
（一）權(quán)衡需要考慮的因素
（二）常見的訴訟請求對比分析
四 業(yè)主自助立案指南（以上海退房退款案件為例）
（一）起訴前的準備工作
（二）立案
（三）財產(chǎn)保全
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商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點與反擊策略 節(jié)選
樓書廣告的現(xiàn)狀 （一）雷人的樓書文化a 1.地段篇 （1）地段偏僻——告別鬧市喧囂，獨享靜謐人生。 （2）周邊嘈雜——坐擁城市繁華，感受摩登時代。 （3）荒山禿嶺——與大自然親密接觸。 （4）剛有規(guī)劃——軌道交通在即。 （5）零星班車——接駁CBD（中央商務(wù)區(qū)）。 （6）挨著鐵道——便利交通，四通八達。 （7）地勢很低——私家領(lǐng)地，冬暖夏涼。 （8）價格奇高——奢華生活，貴族氣息。 2.規(guī)劃篇 （1）規(guī)劃不好——小資情調(diào)，折射后現(xiàn)代生活。 （2）戶型很爛——個性化設(shè)計，稀缺絕版戶型。 （3）弄個圓頂——巴洛克風(fēng)情。 （4）搞個樓尖——哥特式風(fēng)格。 （5）前后樓快挨上了——鄰里親近，和諧溫馨。 （6）弄個噴水池——英倫風(fēng)情，北歐享受。 （7）門口有保安——私人管家，尊貴生活。 3.配套篇 （1）挨著臭水溝——絕版水岸風(fēng)光。 （2）挖了小池塘——臨湖而居，演繹浪漫風(fēng)情。 （3）周圍是荒草地——超大綠化面積，擁抱無限綠意。 （4）旁邊是小土包——依山而居，享受山里空氣的清新。 （5）有家信用社——坐擁CBD。 （6）有個居委會——緊鄰中心政務(wù)區(qū)。 （7）有所小學(xué)——濃郁人文學(xué)術(shù)氛圍，讓你的孩子“贏在起跑線上”。 （8）有家小診所——零距離就醫(yī)，擁抱健康。 （9）有五平方米的超市——便利生活，觸手可及。 （10）有個垃圾站——人性化環(huán)境管理。 （二）開發(fā)商設(shè)計的免責(zé)條款 1.排除樓書廣告適用的合同條款 開發(fā)商為了*大限度地降低風(fēng)險，通常會在多達50~100 頁的出售合同中，夾雜排除樓書廣告適用的合同條款。以下示例截取自開發(fā)商常用的買賣合同，這些合同都是在政府范本基礎(chǔ)上修改而成的，不構(gòu)成侵權(quán)。 基本內(nèi)容如下： 例1：雙方確認本合同簽訂前任何書面或口頭的說明、介紹和承諾，以及相關(guān)宣傳資料（如樓書、廣告、沙盤模型等）均不作為合同的組成部分，凡未在本合同中約定的，對雙方均不具有約束力。甲方建設(shè)的樣板房及樣板區(qū)僅就房屋裝修風(fēng)格和裝修效果為乙方提供參考，有關(guān)樣板房的面積、朝向、位置、布局、周邊環(huán)境等并非交付標準，交房標準按照本合同及補充條款相關(guān)約定執(zhí)行。a 例2：雙方確認，甲方在樓書或廣告中的筆誤或表述的內(nèi)容與本合同相抵觸的應(yīng)以本合同的內(nèi)容為準；甲方在樓書或廣告里根據(jù)本合同簽訂時所獲得信息對規(guī)劃或建設(shè)中的本項目或本項目周邊公共設(shè)施和商業(yè)網(wǎng)點的介紹，應(yīng)以政府*終確定的方案和實際建成的結(jié)果為準，其介紹對甲方不構(gòu)成約束力。b 例3：甲方的廣告和宣傳資料（包括但不限于甲方通過電視、廣播、報紙或戶外大牌等發(fā)布的廣告、樓書、銷售手冊、樓盤模型、宣傳折頁、房型圖冊、App、演示多媒體、微信宣傳資料、樣板房等相關(guān)數(shù)據(jù)和圖片資料等）主要作為宣傳之用，僅為要約邀請，不是甲方的要約或承諾，不作為合同的組成部分，不對確定該房屋價格產(chǎn)生重大影響，不作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。其中涉及的資料、圖示、數(shù)據(jù)等均以政府主管部門批準的文件及交付時的實際情況為準，房屋具體構(gòu)造與尺寸及在整個樓棟或小區(qū)中的相對位置*終以城建檔案歸檔的工程圖紙為準。甲方無須就該等變化通知乙方，亦無須就此對乙方承擔(dān)責(zé)任。a 例4：甲方通過口頭、書面、實物及其他形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示范單位、沙盤、模型等）所表達或提供的信息不作為*終交房標準，亦不作為本合同的組成部分，其內(nèi)容對本合同當(dāng)事人不具有約束力。甲方特別提示乙方：樣板房僅作乙方參考之用，不屬于甲方的交付標準或交付條件，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。甲方在銷售廣告、模型和宣傳資料等方面對商品房開發(fā)規(guī)劃紅線范圍之外的公共設(shè)施、道路交通等情況進行介紹、說明或引用的，該等介紹、說明或引用僅具有參考作用，不構(gòu)成對甲方具有約束性的法律文件，具體以實際實施的項目為準。乙方購買該商品房后，該商品房所在建筑區(qū)劃外的環(huán)境、規(guī)劃條件及土地利用情況發(fā)生變化與甲方無關(guān)。b 例5：本補充條款及補充條款二構(gòu)成出售合同不可分割的組成部分，與出售合同以及所附的其他附件一起構(gòu)成一份完整的合同。除此之外，任何一方不得援引任何其他書面的、口頭的或其他形式的承諾、聲明、廣告、告示、宣傳資料、協(xié)議作為合同的一部分。未經(jīng)甲方書面授權(quán)， 甲方雇用的任何人員（包括銷售人員）所出具或簽署的與本合同有關(guān)的任何文件均屬無效。甲方所作的售樓廣告、售樓書、樣板房等推廣材料僅為宣傳目的而設(shè)立或提供，不得列為本合同的附件或組成部分，乙方也不得援引其中任何內(nèi)容或信息以解釋任何事項，或據(jù)以提出任何主張或要求。出售合同的《特別告知》或說明部分不是合同的組成部分，雙方均承諾不援引該部分文字向?qū)Ψ教岢鋈魏我蠡蛘咧鲝垺＜追较蛞曳秸故镜氖痉秵挝唬影宸浚菚⑿Ч麍D及
商品房陷阱:九大買賣糾紛熱點與反擊策略 作者簡介
王俊偉，業(yè)主都稱：老王律師，法律碩士，現(xiàn)為上海市浩信律師事務(wù)所高級合伙人，專注于房地產(chǎn)案件的訴訟、執(zhí)行和處置，尤其擅長代理小業(yè)主起訴開發(fā)商這一群體性訴訟，創(chuàng)辦專做房地產(chǎn)案件的網(wǎng)站房法網(wǎng)。
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