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廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版)

包郵 廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版)

作者:陳淮
出版社:企業(yè)管理出版社出版時(shí)間:2021-06-01
開本: 其他 頁(yè)數(shù): 545
中 圖 價(jià):¥126.0(6.7折) 定價(jià)  ¥188.0 登錄后可看到會(huì)員價(jià)
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廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 版權(quán)信息

廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 本書特色

十幾年來,他的話可能不討人喜歡,但卻一一應(yīng)驗(yàn)了! 關(guān)于住房這件事,中國(guó)只有兩個(gè)人的話屢被驗(yàn)證其正確。一個(gè)人的名字已不可再提,另一個(gè)人就是陳淮。

廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 內(nèi)容簡(jiǎn)介

本書是知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所原副所長(zhǎng)、住建部政策研究中心原主任陳淮撰寫的一部關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專著。全書立足于經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論和中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際狀態(tài),借鑒世界其他發(fā)展中國(guó)家與發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),清晰梳理了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生、發(fā)現(xiàn)及現(xiàn)狀,闡述了房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)業(yè)其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律,并明確地回答了有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)的各種正面與反面的問題,澄清了大量似是而非的說法,是一部邏輯清晰、立論謹(jǐn)嚴(yán)、語(yǔ)言曉暢、極具學(xué)術(shù)價(jià)值與閱讀價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)著作。全書共25講,約36萬字。

廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 目錄

背景與國(guó)情篇
**講: 中國(guó)出了個(gè)房地產(chǎn)
第二講:我們離城市文明還有多遠(yuǎn)
第三講:房地產(chǎn)要有顆“中國(guó)心”
第四講: 政策能“包治百病”嗎
第五講:住房基本保障是天賦人權(quán)
第六講:合理房?jī)r(jià)只是個(gè)傳說?
第七講: 我們從過去走來


理論與市場(chǎng)篇
第八講:資產(chǎn)價(jià)格為什么會(huì)有“泡沫”
第九講:“暴利”未必等于降價(jià)空間
第十講: 真實(shí)成本并不在賬面
第十一講: 買房防“通脹”靠譜嗎?
第十二講: 中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比幾時(shí)能達(dá)“國(guó)際慣例”
第十三講: “房奴”真那么可怕嗎
第十四講: 房?jī)r(jià)的主體不是房
第十五講: 利率、房租、房?jī)r(jià)是個(gè)“三角戀”
第十六講: 改善型需求是市場(chǎng)的需求主體
第十七講: “居者有其屋”的落腳點(diǎn)是“住有所居”


議論與思考篇
第十八講: 農(nóng)民工住房是個(gè)艱巨的歷史任務(wù)
第十九講: 節(jié)約資源是個(gè)大戰(zhàn)略
第二十講: 日本的教訓(xùn)究竟何在
第二十一講: 購(gòu)房目標(biāo)要講系統(tǒng)論
第二十二講: 稅收能在多大程度上調(diào)控房地產(chǎn)
第二十三講: 金融創(chuàng)新之路還有多長(zhǎng)
第二十四講: 公務(wù)員該住什么樣的房子
第二十五講: 也說“房子是用來住的”
第二十六講: 住房消費(fèi)也要講健康文明
后記

展開全部

廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 節(jié)選

1.“炒房”的秘密就是層“窗戶紙” ?? 人們追求自身利益的*大化是合理的。?? 力求*低價(jià)格并非是一個(gè)合理的決策方法。?? 不斷放大地動(dòng)用金融杠桿是資產(chǎn)和利潤(rùn)規(guī)模加速上升的關(guān)鍵。?? 只要截?cái)嘟鹑诟軛U就可以有效地抑制為賣而買的投機(jī)性需求。?? 房地產(chǎn)泡沫其實(shí)就是社會(huì)信貸規(guī)模脫離真實(shí)需求時(shí)的過度負(fù)債。 【21-1-1】如果房?jī)r(jià)真的跌了,在符合預(yù)期的價(jià)位上你買到房子了,你還希望房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌嗎?毋庸置疑,回答一定是“不希望”;矛盾就在這里了;其實(shí)相當(dāng)多大聲疾呼“降房?jī)r(jià)”的人,只是希望房?jī)r(jià)在自己買到房子之前跌。 近年來,為什么人們對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注度特別高呢?因?yàn)槿藗冊(cè)谫?gòu)房時(shí)總是力圖在*低價(jià)格買入,同時(shí)在買入后獲得*大的升值利益。這個(gè)想法并不錯(cuò)。代價(jià)*小,收益*大,當(dāng)然是人們經(jīng)濟(jì)決策時(shí)*重要的追求目標(biāo)。但這個(gè)想法中有個(gè)矛盾。什么矛盾呢?你希望不希望房?jī)r(jià)跌?回答是“希望”。你為什么希望房?jī)r(jià)跌呢?回答是“我想便宜地買到房子”。但再問,如果房?jī)r(jià)真的跌了,在符合預(yù)期的價(jià)位上你買到房子了,你還希望房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌嗎?毋庸置疑,回答一定是“不希望”。矛盾就在這里了。其實(shí)相當(dāng)多大聲疾呼“降房?jī)r(jià)”的人,只是希望房?jī)r(jià)在自己買到房子之前跌。我們這里不討論這種想法是否合理,是否“自私”。這沒意義。因?yàn)槿藗冏非笞陨砝娴?大化,只要在合法合規(guī)范圍內(nèi),就是合理的。我們只討論一個(gè)問題,誰(shuí)能有把握地說,自己能買到*低位的房子?答案有點(diǎn)讓人郁悶。誰(shuí)也不能。盡管從數(shù)學(xué)意義上,按照我們前面提到的“極值定理”,在一個(gè)有限的時(shí)間段內(nèi),與任何市場(chǎng)價(jià)格一樣,房?jī)r(jià)一定有一個(gè)*低點(diǎn);進(jìn)一步說,只要真的有這個(gè)*低的成交價(jià),就一定有人在這個(gè)價(jià)位上買到了房子。但這個(gè)買房人只是偶然的“幸運(yùn)兒”而已,并非他有什么特別的方法能掐會(huì)算。我們說上述這個(gè)道理想證明什么呢?我們想說的是,就是從投資意義出發(fā),單純地以收益*大化為目標(biāo),力求*低價(jià)格也并非是一個(gè)合理的決策方法。這里,我們就講個(gè)“炒房”的原理。 【21-1-2】房子的價(jià)格明天還會(huì)漲,后天還會(huì)漲,應(yīng)當(dāng)賣掉還是繼續(xù)持有?從*優(yōu)化目標(biāo)看,如果房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲,就一定要賣掉。 近年來,人們對(duì)“炒房”這個(gè)詞兒已經(jīng)耳熟能詳。但究竟什么是“炒房”,其實(shí)大多數(shù)人并不甚了了。許多人認(rèn)為,非自住目的地多套購(gòu)房,在房?jī)r(jià)上漲后賣出去就是“炒房”。嚴(yán)格說,這種“炒”法只能算“初級(jí)班”。這里我們舉例說明一點(diǎn)專業(yè)的“炒”法,利用這個(gè)例子來揭示“炒房”的秘密,同時(shí)也是闡述一點(diǎn)“*優(yōu)化”決策的道理。假定一個(gè)人花100萬元買了一套房子。我們?cè)偌俣ㄟ@100萬元購(gòu)房款是三成首付,七成按揭,也就是說購(gòu)房人自己只掏了30萬元,另外從銀行貸款70萬元。大家記好這個(gè)假定的初始條件。咱們?cè)偌俣,這個(gè)房子的價(jià)格漲到了130萬元,而且沒有懸念、沒有疑義地,明天還會(huì)漲,后天還會(huì)漲;漲到150萬元、160萬元、170萬元都非?赡堋,F(xiàn)在的問題是,在130萬元的價(jià)位上,這個(gè)房子應(yīng)當(dāng)賣掉呢,還是應(yīng)當(dāng)繼續(xù)持有?恐怕很多人都會(huì)想,既然房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲,當(dāng)然應(yīng)當(dāng)繼續(xù)持有啊。錯(cuò)了。應(yīng)當(dāng)賣掉。從*優(yōu)化目標(biāo)看,如果房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲,就一定要賣掉。賣給誰(shuí)呢?賣給你太太。130萬元價(jià)格賣給你太太,如果仍是三成首付、七成按揭,你太太就可以從銀行貸款91萬元;替你還掉銀行的70萬元貸款,你已經(jīng)“套現(xiàn)”21萬元。如果房?jī)r(jià)真的繼續(xù)漲,例如漲到160萬元,再讓你太太把這套房子賣回給你。同樣是三成首付、七成按揭,你可以從銀行貸款112萬元;替你太太還掉銀行的91萬元貸款,你又“套現(xiàn)”21萬元。這時(shí),你們兩口子已經(jīng)收回42萬元,不僅*初投入的30萬元全部收回,而且房子還在你們手上。這時(shí),就是房?jī)r(jià)下跌也沒關(guān)系。從160萬元跌到150萬元,甚至140萬元也無妨。140萬元賣掉,還掉銀行112萬元貸款,你仍再可收回28萬元。有點(diǎn)意思吧?這還是保守的“炒”法呢。再說一個(gè)激進(jìn)的“炒”法。 【21-1-3】“*優(yōu)化”的關(guān)鍵問題就在這里了。如果房?jī)r(jià)確定無疑地會(huì)繼續(xù)上漲,那么持有130萬元的房子和持有200萬元的房子,哪個(gè)收益更大呢?這是一個(gè)任何人都能明白的顯然答案。 初始條件和上面的例子一樣。100萬元買的房子,三成首付,七成按揭;房?jī)r(jià)漲到130萬元了,預(yù)期房?jī)r(jià)仍將上漲。這時(shí)賣掉房子,收回130萬元售房款;還掉銀行70萬元貸款,現(xiàn)在你手里還剩多少現(xiàn)金呢?60萬元對(duì)吧?咱們上午賣下午買。再繼續(xù)買一套房子。這次如果同樣是三成首付、七成按揭,60萬元現(xiàn)金可以買多少錢的房子呢?很容易算。200萬元的房子。“*優(yōu)化”的關(guān)鍵問題就在這里了。如果房?jī)r(jià)確定無疑地會(huì)繼續(xù)上漲,那么持有130萬元的房子和持有200萬元的房子,哪個(gè)收益更大呢?這是一個(gè)任何人都能明白的顯然答案。事情到此仍未結(jié)束。買了200萬元的房子,我們?nèi)匀豢梢岳^續(xù)“炒”下去。假定房?jī)r(jià)真的又上漲了,例如漲30%,漲到260萬元,那么如法炮制,再賣掉;這時(shí)用收回的260萬元售房款還掉銀行的140萬元貸款,手持現(xiàn)金可達(dá)120萬元;仍是上午賣下午就買,同樣是三成首付、七成按揭的話,這次可以買400萬元的房子。這個(gè)游戲繼續(xù)做下去的話,房?jī)r(jià)再漲30%,漲到520萬元;再賣再買,三成首付、七成按揭,可以買800萬元的房子。當(dāng)然,依此類推,房?jī)r(jià)再漲三成,漲到1040萬元,賣掉再買;按照三成首付、七成按揭的方式就可以買1600萬元的房子。我們不再推演下去。 【21-1-4】不加節(jié)制地讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自由“炒作”,在任何國(guó)家都將是災(zāi)難;那時(shí)房?jī)r(jià)和需求將完全脫離實(shí)際上的住房資源總量與真實(shí)住房需求之間對(duì)比關(guān)系,房?jī)r(jià)就會(huì)在金融杠桿的推動(dòng)下變成一場(chǎng)沒有止境的資本游戲。 這是一個(gè)理論化的*優(yōu)“炒房”模型。當(dāng)然,如果都能按照這樣一個(gè)方式“炒”下去,人人都會(huì)很快成為億萬富翁。實(shí)際上這不可能。因?yàn)榉績(jī)r(jià)并非只是一個(gè)單邊、勻速變化的過程。而且大家也會(huì)質(zhì)疑,持有房子的過程中還要有物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等成本,交易過程還要有稅費(fèi),貸款還要付銀行利息,銀行利息還有利率的不同;更重要的是,上漲30%還需考慮時(shí)間周期,是3個(gè)月上漲30%還是三年上漲30%,顯然收益程度會(huì)大不一樣。我們說的只是一個(gè)理論模型。真正的操作性模型,還需要按照上述這些因素設(shè)定很多修正系數(shù),才能*后求出*優(yōu)解。但這樣一個(gè)理論模型具有很重要的意義。從中我們可以解讀出房地產(chǎn)投資活動(dòng)的很多秘密。**個(gè)秘密,不斷放大地動(dòng)用金融杠桿是資產(chǎn)規(guī)模和利潤(rùn)規(guī)模加速上升的關(guān)鍵!俺础狈康年P(guān)鍵是動(dòng)用金融杠桿,放大自己的資產(chǎn)增值能力。在我們的上述例子中,**次購(gòu)房貸款70萬元,第二次購(gòu)房貸款140萬元,第三次購(gòu)房貸款280萬元,第四次購(gòu)房貸款560萬元,依此類推。如果離開金融杠桿,購(gòu)房人完全依靠自有資金買房,其實(shí)是無所謂“炒”的。這里也就可以揭示一個(gè)重要的政策原理。只要截?cái)酂o限放大地貸款買房的金融杠桿,就可以有效地抑制為賣而買的投機(jī)性需求。第二個(gè)秘密,在這個(gè)*優(yōu)化模型中,購(gòu)房人的資產(chǎn)規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模都是以2的n次方的幾何級(jí)數(shù)在增長(zhǎng)。大家可以再回味一下,**次買100萬元的房子,第二次買200萬元的房子,第三次買400萬元的房子,第四次就買800萬元的房子了。這個(gè)2的n次方的幾何級(jí)數(shù)在增長(zhǎng)速率上有多利害呢?我們給大家一個(gè)參照系。一個(gè)圍棋棋盤,橫著19個(gè)格,豎著也是19個(gè)格;如果在**個(gè)格子中放1粒米,第二個(gè)格子放兩粒米,第三個(gè)格子放4粒米,依此類推;到*后一個(gè)格子時(shí),我們得放多少粒米?說出來很嚇人,全世界當(dāng)年產(chǎn)的糧食都放進(jìn)去也不夠!顯然,不加節(jié)制地讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自由“炒作”,在任何國(guó)家都將是災(zāi)難。那時(shí)房?jī)r(jià)和需求將完全脫離實(shí)際上的住房資源總量與真實(shí)住房需求之間對(duì)比關(guān)系。房?jī)r(jià)就會(huì)在金融杠桿的推動(dòng)下變成一場(chǎng)沒有止境的資本游戲。 【21-1-5】迅速增大的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn),只需很短時(shí)間就可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購(gòu)房人自身的承受能力;這些超出購(gòu)房人承受能力的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)*終要由社會(huì)的金融系統(tǒng),甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來承擔(dān)。 第三個(gè)秘密,動(dòng)用金融杠桿的資產(chǎn)模型聽起來很美,但人們經(jīng)常忽略的一點(diǎn)是,在資產(chǎn)和利潤(rùn)以幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)的同時(shí),購(gòu)房人的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)也在同樣以幾何級(jí)數(shù)的速率增長(zhǎng)。這個(gè)迅速增大的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn),只需很短時(shí)間就可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購(gòu)房人自身的承受能力。如果市場(chǎng)中充斥著這樣的瘋狂炒作,那么這些超出購(gòu)房人承受能力的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)*終就要由社會(huì)的金融系統(tǒng),甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來承擔(dān)。真正的房地產(chǎn)“泡沫”,其實(shí)就是社會(huì)信貸規(guī)模遠(yuǎn)脫離住房真實(shí)需求為基礎(chǔ)的合理規(guī)模時(shí)的過度負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。第四個(gè)秘密,開發(fā)商“暴富”的秘密同樣隱藏在上述模型中。只不過我們所舉的例子是買賣一套房子,開發(fā)商是同時(shí)建、售數(shù)百套、甚至上千套房子。為什么一些開發(fā)商入市時(shí)只有兩、三千萬元資產(chǎn),沒幾年就成了身家數(shù)億元,甚至數(shù)十、上百億元的富豪了呢?秘密就在于他們?cè)诟笠?guī)模上動(dòng)用金融杠桿,使自己的資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)為幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)。 2.升值潛力并非是買房居住的根本決策依據(jù) ?? 不是“為賣而買”,那么升值潛力并非買房決策的*重要依據(jù)。?? 使各方面需求的滿足程度盡可能地一致是*優(yōu)的結(jié)構(gòu)。?? 在一定意義上,效用理論恰好體現(xiàn)著系統(tǒng)的思想。?? 郊區(qū)的房子升值30%,核心市區(qū)房子升值可達(dá)100%。 【21-2-1】對(duì)一個(gè)已經(jīng)能夠吃飽飯人來說,食物的效用,或者說食品需求的迫切性,已經(jīng)大大降低;這時(shí)如果他有錢,這個(gè)錢花在穿衣上的效用可能要比吃飯更大,或者說更迫切。 買房子要考慮資產(chǎn)升值,這沒有疑義。但買房的主要目的是自住,而不是“為賣而買”,那么升值潛力并非買房決策的*重要依據(jù)。在不同的社會(huì)發(fā)展階段、規(guī)模不同的城市、年齡不同的人群,人們對(duì)住房選擇的依據(jù)會(huì)有很大不同。這不奇怪。因?yàn)樽》啃枨蟊緛砭褪且粋(gè)多樣、多元、多層次的需求。經(jīng)濟(jì)學(xué)有個(gè)效用理論。這個(gè)理論是商品價(jià)值理論中很重要的一個(gè)流派。這個(gè)理論強(qiáng)調(diào),商品的價(jià)值取決于對(duì)不同人的效用大小。我們這里簡(jiǎn)單介紹幾句。例如,對(duì)一個(gè)已經(jīng)能夠吃飽飯人來說,食物的效用,或者說食品需求的迫切性,已經(jīng)大大降低;這時(shí)如果他有錢,這個(gè)錢花在穿衣上的效用可能要比吃飯更大,或者說更迫切。很多人在旅游中可能有過這樣的經(jīng)驗(yàn),爬到一座名山頂上時(shí)口渴難耐,這時(shí)你無法計(jì)較買一瓶礦泉水的價(jià)錢高低。這時(shí)候以一定代價(jià)滿足喝水的需求就叫做“劃算”。人們?cè)跊Q策自己的支出結(jié)構(gòu)時(shí),使自己的各方面需求的滿足程度盡可能地一致的結(jié)構(gòu)才是*優(yōu)的結(jié)構(gòu)。 【21-2-2】生活常識(shí)可知,人們總會(huì)比較均衡地把自己的支出配置在吃穿用等各方面,不會(huì)只顧一頭不顧其他;這個(gè)道理并不簡(jiǎn)單,系統(tǒng)思想的“*優(yōu)化”所追求的,從來不是某個(gè)單一指標(biāo)的極值化,而一定是系統(tǒng)整體的效用*大化。 效用理論曾在經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展過程中飽受質(zhì)疑。因?yàn)檫@個(gè)理論過于依賴人們的主觀感受、個(gè)體判斷,無法找到普遍適用的依據(jù)和客觀的驗(yàn)證方法。這的確是效用理論的一個(gè)致命缺陷。但我們也別小看這個(gè)效用理論。在一定意義上,這個(gè)效用理論恰好體現(xiàn)著系統(tǒng)的思想,什么系統(tǒng)思想呢?局部追求“滿意解”,整體追求“*優(yōu)解”的思想。為更容易說明問題,我們舉個(gè)經(jīng)濟(jì)以外的例子。假如離“高考”還有10天了,這10天用來復(fù)習(xí)政治,可以增加30分;用來復(fù)習(xí)數(shù)學(xué),可能增加3到5分;如果用來復(fù)習(xí)外語(yǔ),能不能增加1分都是未知數(shù)。怎么配置這寶貴的*后10天?答案顯而易見。其實(shí),人們?cè)诮?jīng)濟(jì)決策時(shí)的情況與此相同。生活常識(shí)可知,人們總會(huì)比較均衡地把自己的支出配置在吃穿用等各方面,不會(huì)只顧一頭不顧其他。這個(gè)道理并不簡(jiǎn)單。在運(yùn)用系統(tǒng)思想的“*優(yōu)化”所追求的,從來不是某個(gè)單一指標(biāo)的極值化,而一定是系統(tǒng)整體的效用*大化。效用理論的貢獻(xiàn)并非僅僅說明了人們經(jīng)濟(jì)決策要兼顧方方面面,要力求整體效用*大。這個(gè)理論還有提出了一個(gè)非常有意義的原理,叫做“邊際效用遞減”原理。什么叫“邊際效用遞減”呢?咱們也用個(gè)例子來簡(jiǎn)要說明。假定電視機(jī)在接受信息、娛樂、教育以及開闊眼界等所有方面的的功能相加是100%,家里有一臺(tái)電視機(jī)時(shí),這些功能的85%基本可以得到滿足;如果有兩臺(tái)電視機(jī),人們從電視機(jī)中所能獲取的滿足程度可以提高到95%;如果有三臺(tái),那功能滿足程度可以提高到99%;四臺(tái)呢?滿足程度可以達(dá)99.5%。這個(gè)假定的例子說明,如果**臺(tái)電視機(jī)的效用是85個(gè)百分點(diǎn)的話,第二臺(tái)的效用會(huì)急劇降低到10個(gè)百分點(diǎn),第三臺(tái)的效用只有4個(gè)百分點(diǎn),第四臺(tái)的效用恐怕只有0.5個(gè)百分點(diǎn)。這種現(xiàn)象就叫做“邊際效用遞減”。不管人們?cè)趺促|(zhì)疑效用理論對(duì)主觀性的依賴,在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活中,效用理論所說明的現(xiàn)象確實(shí)普遍存在,而且在人們的經(jīng)濟(jì)決策中確實(shí)具有很重要的意義。從大處說,老百姓掛在嘴邊的一個(gè)詞是“吃穿用住”。這個(gè)詞里面就包含效用理論的思想。人要活著,先得吃飽穿暖。在社會(huì)發(fā)展水平較低的階段,溫飽一定是人們的**追求;買房子、住好房子、資產(chǎn)增值一定得在社會(huì)發(fā)展到溫飽問題基本解決之后,才會(huì)成為社會(huì)的普遍訴求。從小處說,除非你是“發(fā)燒友”,孩子的教育費(fèi)尚且沒著落時(shí),你會(huì)大把花錢買高檔照相機(jī)嗎? 【21-2-3】同樣總價(jià),在靠近公司寫字樓的商業(yè)區(qū)、城市核心區(qū),可以買一套60平方米的房子;在遠(yuǎn)郊區(qū)縣,可以買一套120平方米的房子;買哪一個(gè)呢?一定要買靠近職場(chǎng)的那套60平方米的。 那這個(gè)效用理論和買房子有什么關(guān)系?有重要關(guān)系。下面,我們就用這個(gè)效用理論來說點(diǎn)購(gòu)房決策中的“滿意解”與“*優(yōu)解”。前面說過,人們普遍關(guān)心房?jī)r(jià),其中一個(gè)原因是想買房的人希望買到*低價(jià)。這是一個(gè)“*優(yōu)化”的目標(biāo)。但用系統(tǒng)論的眼光看,房子的功能并非就是用來“高拋低吸”的投資品;哪怕就是純粹投資,追求*低價(jià)也未必是收益*大的決策依據(jù)。咱們先把一個(gè)結(jié)論性的認(rèn)識(shí)說在前頭。如果以自住為主的需求為例,給大家一個(gè)忠告。什么忠告呢?在25歲到35歲這個(gè)年齡區(qū)間買房子的話,一定要盡量靠近職場(chǎng),也就是你上班的地方;35歲到45歲買房子呢,要盡量靠近學(xué)校,靠近優(yōu)質(zhì)的教育資源;45歲到55歲買房子,就要盡量靠近父母;55歲到65歲買房子,那可就得盡量靠近醫(yī)院了。至于65歲以上買房子,靠近不靠近*終歸宿地已經(jīng)不重要了。因?yàn)槿松?后一段的路費(fèi)肯定不用你付錢。別看這個(gè)結(jié)論通俗易懂,要解釋清楚其道理,還真得用到理論。假如在25歲到35歲這個(gè)年齡層的人要買房子時(shí),同樣的總價(jià),有兩個(gè)選擇,一個(gè)是在靠近公司寫字樓的商業(yè)區(qū)、城市核心區(qū),可以買一套60平方米的房子;另一個(gè)是在遠(yuǎn)郊區(qū)縣,可以“一步到位”地買一套120平方米的房子。買哪一個(gè)呢?一定要買靠近職場(chǎng)的那套60平方米的。 【21-2-4】放棄每天90%以上的歡娛感、幸福感,換取10個(gè)百分點(diǎn)的住房需求的滿足程度,這當(dāng)然很不劃算。 為什么呢?道理其實(shí)并不復(fù)雜。60平方米的住房,其功能已經(jīng)可以滿足年輕的小兩口家庭90%左右的基本需求。年輕人,下班后有多少人是在晚上10點(diǎn)鐘之前回家的?回家的主要目的就是休息。60平方米,安排一個(gè)比較舒適的臥室,有洗澡、做飯的地方,能夠上網(wǎng),放下一張寫字臺(tái),這些要求完全可以滿足。當(dāng)然,120平方米的房子會(huì)更好,可以有個(gè)適度大小的客廳、可以有帶化妝功能的衛(wèi)生間,廚房也會(huì)寬大很多,甚至還能有個(gè)書房。假定這樣的房子能夠滿足小兩口100%的住房需求,單從性價(jià)比來說,當(dāng)然是120平方米的房子*優(yōu)。但是與靠近職場(chǎng)的60平方米的房子相比,獲得*后這10個(gè)百分點(diǎn)的需求滿足程度,代價(jià)是非常高昂的。這個(gè)代價(jià)可能是每天在上班的往返路上多耗費(fèi)兩個(gè)小時(shí)以上的時(shí)間。而對(duì)于這個(gè)年齡段的年輕人來說,每天的幸福感有90%要來自這寶貴的兩小時(shí)。因?yàn)樵谝惶?4小時(shí)中,有八個(gè)小時(shí)需要花在睡覺上,有八個(gè)小時(shí)需要在辦公室看你上司的臉,再扣除吃飯、上廁所的時(shí)間,真正用于自由自在地社交、逛街、娛樂的時(shí)間并不多。放棄每天90%以上的歡娛感、幸福感,換取10個(gè)百分點(diǎn)的住房需求的滿足程度,這當(dāng)然很不劃算。這個(gè)分析就是一個(gè)基于效用理論的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。我們可以很明顯地感到,其中很多因素是人們的主觀感受。但這個(gè)主觀感覺有沒有意義呢?確實(shí)很有意義。其實(shí),事情還不止與此。我們還可以大致判斷,在北京、上海這樣的特大城市中,如果若干年后郊區(qū)的房子會(huì)升值30%的話,核心市區(qū)房子的升值幅度可能將達(dá)100%。信不信由你。陷于時(shí)間、篇幅關(guān)系,咱們只就25歲到35歲買房子的決策問題做上述說明。其他各年齡段,大家自己分析吧。 3.房?jī)r(jià)直線上升并非是投資者的福音 ?? 房子將多得賣不出去的看法是陷入了思維邏輯的陷阱。?? 局部的現(xiàn)象放大到全局,則完全荒謬。?? 房地產(chǎn)經(jīng)常會(huì)遇到在數(shù)量關(guān)系上把人忽悠糊涂了的問題。 【21-3-1】很多媒體都被一個(gè)有關(guān)房子的題目弄糊涂了。不僅自己糊涂,還焦慮萬分地去告訴讀者,憂心忡忡地去請(qǐng)教、采訪專家。很多官員、學(xué)者也都對(duì)此深信不疑,并以此諄諄告誡年輕人們,甭著急買房子,很快中國(guó)城市中的房子將多得賣不出去。 新西蘭有次求職面試,考官出了個(gè)數(shù)學(xué)題,曾難倒了一大片求職者。這個(gè)題目是這樣的:有3個(gè)人去酒店投宿,酒店的服務(wù)生說,三人間一晚上的價(jià)格是三十元;于是這三個(gè)人“AA制”,每人拿出了10元,合計(jì)30元交了房錢;服務(wù)生把錢交給酒店老板時(shí),老板說今天優(yōu)惠,三人間的價(jià)格只要25元;但服務(wù)生并未把多收的5元全部退給客人,而是自己偷偷藏起了2元,只把剩下的3元錢退給了那三個(gè)人,也就是每人退1元。問題就出在這里了。三個(gè)客人每人掏了10元,又退回1元,也就是說每人只出了9元錢,一共付了27元;加上服務(wù)生私自藏起的2元,這才29元;當(dāng)初客人拿出的可是30元;那么,還有一元錢到哪兒去了?這其實(shí)算不上一個(gè)數(shù)學(xué)題,*多只能是個(gè)“腦筋急轉(zhuǎn)彎”題。答案很簡(jiǎn)單,三位客人合計(jì)所花的27元中,其實(shí)已經(jīng)包含了服務(wù)生私藏的2元;這27元加上被退還的3元,不就是30元嗎?很多求職者的思路被考官“牽著鼻子走”了,順著考官故意設(shè)置的錯(cuò)誤思路,你無論如何也想不出那1元究竟去了哪里。別以為這種問題只是娛樂小學(xué)生的。在過去幾年中,我們很多媒體都被一個(gè)有關(guān)房子的類似題目弄糊涂了。不僅自己糊涂,還焦慮萬分地去告訴讀者,憂心忡忡地去請(qǐng)教、采訪專家。什么問題呢?有人說,現(xiàn)在中國(guó)城市中大都是獨(dú)生子女家庭,家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)為人們所說的“四、二、一”形態(tài),即一對(duì)中年夫婦要面對(duì)四位上輩老人,一個(gè)獨(dú)生子女;如果這個(gè)獨(dú)生子女要結(jié)婚時(shí)小兩口再買一套住房,那這個(gè)小兩口姻親雙方的家庭一共可能會(huì)擁有七套住房。這很容易計(jì)算,假定三代人都有自己的住房,那么男方和和女方的爺爺奶奶、姥姥姥爺各擁有一套住房,這就是四套住房;雙方父母再各有一套住房,這一共就是六套住房了;如果再加上小兩口的那一套,將來這里外七套住房*終都要落到均為獨(dú)生子女的小兩口手里,那時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)的住房豈不是要大大地富余出來了嗎?別以為我在編故事。大家可以上網(wǎng)查查,我們的很多官員、學(xué)者也都對(duì)此深信不疑,并以此諄諄告誡年輕人們,甭著急買房子,很快中國(guó)城市中的房子將多得賣不出去。其實(shí),這個(gè)問題和那個(gè)“1元錢到哪去了”的新西蘭考題屬于同一類,都是陷入了思維邏輯的陷阱。在一個(gè)家庭中,的確有可能出現(xiàn)孫輩前后要繼承到六套房子的情況。但把這個(gè)局部的現(xiàn)象放大到全局,則完全荒謬。為什么呢?簡(jiǎn)單說吧,這個(gè)傳說實(shí)際立足于一個(gè)根本不可能出現(xiàn)的假定前提。這個(gè)前提就是,在未來10到20年左右的周期內(nèi),中國(guó)的城鎮(zhèn)人口減少七分之六!這可能不可能,恐怕答案不言而喻。其實(shí),不論有多少獨(dú)生子女,只要我們的城鎮(zhèn)人口是增長(zhǎng)的,而且是快速增長(zhǎng)的,我們就一定需要更多、更快、更好地建房子,而不是相反。 【21-3-2】某發(fā)達(dá)國(guó)家特大城市的房?jī)r(jià)在過去100年中上漲了100倍;但人們往往忽略,這個(gè)城市的房?jī)r(jià)在前50年中上漲了50倍,后50年其實(shí)只上漲了1倍!如果一筆投資在50年中才能增長(zhǎng)一倍,那這個(gè)投資無論如何都不能算是一個(gè)劃算的投資。

廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 作者簡(jiǎn)介

陳淮,1952年2月生,經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,研究員,1969年下鄉(xiāng)在內(nèi)蒙古生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán);1978年至1982年2月,北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系本科畢業(yè),獲學(xué)士學(xué)位;1982年2月至1988年4月在中國(guó)人民大學(xué)讀碩士、博士研究生,1988年在中國(guó)人民大學(xué)獲博士學(xué)位;1988年在中國(guó)人民大學(xué)被破格提拔為副教授,獲碩士生導(dǎo)師資格;1987年3月至1989年3月在日本東海大學(xué)作訪問學(xué)者,1987-1992年,中國(guó)人民大學(xué)工業(yè)經(jīng)濟(jì)系副教授;1992年2月至1993年4月在美國(guó)斯坦福大學(xué)作客座研究員;1992年2月調(diào)入國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心工作,1993年獲研究員職稱,曾任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng),住建部政策研究中心主任。

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