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廣廈天下:房地產經濟學ABC(修訂版) 版權信息
- ISBN：9787516422489
- 條形碼：9787516422489 ; 978-7-5164-2248-9
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
廣廈天下:房地產經濟學ABC(修訂版) 本書特色
十幾年來，他的話可能不討人喜歡，但卻一一應驗了！ 關于住房這件事，中國只有兩個人的話屢被驗證其正確。一個人的名字已不可再提，另一個人就是陳淮。
廣廈天下:房地產經濟學ABC(修訂版) 內容簡介
本書是知名經濟學家，國務院發展研究中心市場經濟研究所原副所長、住建部政策研究中心原主任陳淮撰寫的一部關于房地產經濟學專著。全書立足于經濟學的基本理論和中國經濟社會發展的實際狀態，借鑒世界其他發展中國家與發達國家房地產業發展的經驗與教訓，清晰梳理了中國房地產業的產生、發現及現狀，闡述了房地產作為一種產業其內在的發展規律，并明確地回答了有關中國房地產的各種正面與反面的問題，澄清了大量似是而非的說法，是一部邏輯清晰、立論謹嚴、語言曉暢、極具學術價值與閱讀價值的經濟學著作。全書共25講，約36萬字。
廣廈天下:房地產經濟學ABC(修訂版) 目錄
背景與國情篇
**講： 中國出了個房地產
第二講：我們離城市文明還有多遠
第三講：房地產要有顆“中國心”
第四講： 政策能“包治百病”嗎
第五講：住房基本保障是天賦人權
第六講：合理房價只是個傳說？
第七講： 我們從過去走來
理論與市場篇
第八講：資產價格為什么會有“泡沫”
第九講：“暴利”未必等于降價空間
第十講： 真實成本并不在賬面
第十一講： 買房防“通脹”靠譜嗎？
第十二講： 中國的房價收入比幾時能達“國際慣例”
第十三講： “房奴”真那么可怕嗎
第十四講： 房價的主體不是房
第十五講： 利率、房租、房價是個“三角戀”
第十六講： 改善型需求是市場的需求主體
第十七講： “居者有其屋”的落腳點是“住有所居”
議論與思考篇
第十八講： 農民工住房是個艱巨的歷史任務
第十九講： 節約資源是個大戰略
第二十講： 日本的教訓究竟何在
第二十一講： 購房目標要講系統論
第二十二講： 稅收能在多大程度上調控房地產
第二十三講： 金融創新之路還有多長
第二十四講： 公務員該住什么樣的房子
第二十五講： 也說“房子是用來住的”
第二十六講： 住房消費也要講健康文明
后記
展開全部
廣廈天下:房地產經濟學ABC(修訂版) 節選
1.“炒房”的秘密就是層“窗戶紙” ?? 人們追求自身利益的*大化是合理的。?? 力求*低價格并非是一個合理的決策方法。?? 不斷放大地動用金融杠桿是資產和利潤規模加速上升的關鍵。?? 只要截斷金融杠桿就可以有效地抑制為賣而買的投機性需求。?? 房地產泡沫其實就是社會信貸規模脫離真實需求時的過度負債。 【21-1-1】如果房價真的跌了，在符合預期的價位上你買到房子了，你還希望房價繼續下跌嗎？毋庸置疑，回答一定是“不希望”；矛盾就在這里了；其實相當多大聲疾呼“降房價”的人，只是希望房價在自己買到房子之前跌。 近年來，為什么人們對房價的關注度特別高呢？因為人們在購房時總是力圖在*低價格買入，同時在買入后獲得*大的升值利益。這個想法并不錯。代價*小，收益*大，當然是人們經濟決策時*重要的追求目標。但這個想法中有個矛盾。什么矛盾呢？你希望不希望房價跌？回答是“希望”。你為什么希望房價跌呢？回答是“我想便宜地買到房子”。但再問，如果房價真的跌了，在符合預期的價位上你買到房子了，你還希望房價繼續下跌嗎？毋庸置疑，回答一定是“不希望”。矛盾就在這里了。其實相當多大聲疾呼“降房價”的人，只是希望房價在自己買到房子之前跌。我們這里不討論這種想法是否合理，是否“自私”。這沒意義。因為人們追求自身利益的*大化，只要在合法合規范圍內，就是合理的。我們只討論一個問題，誰能有把握地說，自己能買到*低位的房子？答案有點讓人郁悶。誰也不能。盡管從數學意義上，按照我們前面提到的“極值定理”，在一個有限的時間段內，與任何市場價格一樣，房價一定有一個*低點；進一步說，只要真的有這個*低的成交價，就一定有人在這個價位上買到了房子。但這個買房人只是偶然的“幸運兒”而已，并非他有什么特別的方法能掐會算。我們說上述這個道理想證明什么呢？我們想說的是，就是從投資意義出發，單純地以收益*大化為目標，力求*低價格也并非是一個合理的決策方法。這里，我們就講個“炒房”的原理。 【21-1-2】房子的價格明天還會漲，后天還會漲，應當賣掉還是繼續持有？從*優化目標看，如果房價還會繼續漲，就一定要賣掉。 近年來，人們對“炒房”這個詞兒已經耳熟能詳。但究竟什么是“炒房”，其實大多數人并不甚了了。許多人認為，非自住目的地多套購房，在房價上漲后賣出去就是“炒房”。嚴格說，這種“炒”法只能算“初級班”。這里我們舉例說明一點專業的“炒”法，利用這個例子來揭示“炒房”的秘密，同時也是闡述一點“*優化”決策的道理。假定一個人花100萬元買了一套房子。我們再假定這100萬元購房款是三成首付，七成按揭，也就是說購房人自己只掏了30萬元，另外從銀行貸款70萬元。大家記好這個假定的初始條件。咱們再假定，這個房子的價格漲到了130萬元，而且沒有懸念、沒有疑義地，明天還會漲，后天還會漲；漲到150萬元、160萬元、170萬元都非常可能。現在的問題是，在130萬元的價位上，這個房子應當賣掉呢，還是應當繼續持有？恐怕很多人都會想，既然房價肯定還會漲，當然應當繼續持有啊。錯了。應當賣掉。從*優化目標看，如果房價還會繼續漲，就一定要賣掉。賣給誰呢？賣給你太太。130萬元價格賣給你太太，如果仍是三成首付、七成按揭，你太太就可以從銀行貸款91萬元；替你還掉銀行的70萬元貸款，你已經“套現”21萬元。如果房價真的繼續漲，例如漲到160萬元，再讓你太太把這套房子賣回給你。同樣是三成首付、七成按揭，你可以從銀行貸款112萬元；替你太太還掉銀行的91萬元貸款，你又“套現”21萬元。這時，你們兩口子已經收回42萬元，不僅*初投入的30萬元全部收回，而且房子還在你們手上。這時，就是房價下跌也沒關系。從160萬元跌到150萬元，甚至140萬元也無妨。140萬元賣掉，還掉銀行112萬元貸款，你仍再可收回28萬元。有點意思吧？這還是保守的“炒”法呢。再說一個激進的“炒”法。 【21-1-3】“*優化”的關鍵問題就在這里了。如果房價確定無疑地會繼續上漲，那么持有130萬元的房子和持有200萬元的房子，哪個收益更大呢？這是一個任何人都能明白的顯然答案。 初始條件和上面的例子一樣。100萬元買的房子，三成首付，七成按揭；房價漲到130萬元了，預期房價仍將上漲。這時賣掉房子，收回130萬元售房款；還掉銀行70萬元貸款，現在你手里還剩多少現金呢？60萬元對吧？咱們上午賣下午買。再繼續買一套房子。這次如果同樣是三成首付、七成按揭，60萬元現金可以買多少錢的房子呢？很容易算。200萬元的房子。“*優化”的關鍵問題就在這里了。如果房價確定無疑地會繼續上漲，那么持有130萬元的房子和持有200萬元的房子，哪個收益更大呢？這是一個任何人都能明白的顯然答案。事情到此仍未結束。買了200萬元的房子，我們仍然可以繼續“炒”下去。假定房價真的又上漲了，例如漲30％，漲到260萬元，那么如法炮制，再賣掉；這時用收回的260萬元售房款還掉銀行的140萬元貸款，手持現金可達120萬元；仍是上午賣下午就買，同樣是三成首付、七成按揭的話，這次可以買400萬元的房子。這個游戲繼續做下去的話，房價再漲30％，漲到520萬元；再賣再買，三成首付、七成按揭，可以買800萬元的房子。當然，依此類推，房價再漲三成，漲到1040萬元，賣掉再買；按照三成首付、七成按揭的方式就可以買1600萬元的房子。我們不再推演下去。 【21-1-4】不加節制地讓房地產市場自由“炒作”，在任何國家都將是災難；那時房價和需求將完全脫離實際上的住房資源總量與真實住房需求之間對比關系，房價就會在金融杠桿的推動下變成一場沒有止境的資本游戲。 這是一個理論化的*優“炒房”模型。當然，如果都能按照這樣一個方式“炒”下去，人人都會很快成為億萬富翁。實際上這不可能。因為房價并非只是一個單邊、勻速變化的過程。而且大家也會質疑，持有房子的過程中還要有物業費、取暖費等成本，交易過程還要有稅費，貸款還要付銀行利息，銀行利息還有利率的不同；更重要的是，上漲30％還需考慮時間周期，是3個月上漲30％還是三年上漲30％，顯然收益程度會大不一樣。我們說的只是一個理論模型。真正的操作性模型，還需要按照上述這些因素設定很多修正系數，才能*后求出*優解。但這樣一個理論模型具有很重要的意義。從中我們可以解讀出房地產投資活動的很多秘密。**個秘密，不斷放大地動用金融杠桿是資產規模和利潤規模加速上升的關鍵。“炒”房的關鍵是動用金融杠桿，放大自己的資產增值能力。在我們的上述例子中，**次購房貸款70萬元，第二次購房貸款140萬元，第三次購房貸款280萬元，第四次購房貸款560萬元，依此類推。如果離開金融杠桿，購房人完全依靠自有資金買房，其實是無所謂“炒”的。這里也就可以揭示一個重要的政策原理。只要截斷無限放大地貸款買房的金融杠桿，就可以有效地抑制為賣而買的投機性需求。第二個秘密，在這個*優化模型中，購房人的資產規模、利潤規模都是以2的n次方的幾何級數在增長。大家可以再回味一下，**次買100萬元的房子，第二次買200萬元的房子，第三次買400萬元的房子，第四次就買800萬元的房子了。這個2的n次方的幾何級數在增長速率上有多利害呢？我們給大家一個參照系。一個圍棋棋盤，橫著19個格，豎著也是19個格；如果在**個格子中放1粒米，第二個格子放兩粒米，第三個格子放4粒米，依此類推；到*后一個格子時，我們得放多少粒米？說出來很嚇人，全世界當年產的糧食都放進去也不夠！顯然，不加節制地讓房地產市場自由“炒作”，在任何國家都將是災難。那時房價和需求將完全脫離實際上的住房資源總量與真實住房需求之間對比關系。房價就會在金融杠桿的推動下變成一場沒有止境的資本游戲。 【21-1-5】迅速增大的負債和風險，只需很短時間就可以遠遠超出購房人自身的承受能力；這些超出購房人承受能力的負債和風險*終要由社會的金融系統，甚至整個國民經濟來承擔。 第三個秘密，動用金融杠桿的資產模型聽起來很美，但人們經常忽略的一點是，在資產和利潤以幾何級數增長的同時，購房人的負債和風險也在同樣以幾何級數的速率增長。這個迅速增大的負債和風險，只需很短時間就可以遠遠超出購房人自身的承受能力。如果市場中充斥著這樣的瘋狂炒作，那么這些超出購房人承受能力的負債和風險*終就要由社會的金融系統，甚至整個國民經濟來承擔。真正的房地產“泡沫”，其實就是社會信貸規模遠脫離住房真實需求為基礎的合理規模時的過度負債風險。第四個秘密，開發商“暴富”的秘密同樣隱藏在上述模型中。只不過我們所舉的例子是買賣一套房子，開發商是同時建、售數百套、甚至上千套房子。為什么一些開發商入市時只有兩、三千萬元資產，沒幾年就成了身家數億元，甚至數十、上百億元的富豪了呢？秘密就在于他們在更大規模上動用金融杠桿，使自己的資產規模呈現為幾何級數的增長。 2.升值潛力并非是買房居住的根本決策依據 ?? 不是“為賣而買”，那么升值潛力并非買房決策的*重要依據。?? 使各方面需求的滿足程度盡可能地一致是*優的結構。?? 在一定意義上，效用理論恰好體現著系統的思想。?? 郊區的房子升值30％，核心市區房子升值可達100％。 【21-2-1】對一個已經能夠吃飽飯人來說，食物的效用，或者說食品需求的迫切性，已經大大降低；這時如果他有錢，這個錢花在穿衣上的效用可能要比吃飯更大，或者說更迫切。 買房子要考慮資產升值，這沒有疑義。但買房的主要目的是自住，而不是“為賣而買”，那么升值潛力并非買房決策的*重要依據。在不同的社會發展階段、規模不同的城市、年齡不同的人群，人們對住房選擇的依據會有很大不同。這不奇怪。因為住房需求本來就是一個多樣、多元、多層次的需求。經濟學有個效用理論。這個理論是商品價值理論中很重要的一個流派。這個理論強調，商品的價值取決于對不同人的效用大小。我們這里簡單介紹幾句。例如，對一個已經能夠吃飽飯人來說，食物的效用，或者說食品需求的迫切性，已經大大降低；這時如果他有錢，這個錢花在穿衣上的效用可能要比吃飯更大，或者說更迫切。很多人在旅游中可能有過這樣的經驗，爬到一座名山頂上時口渴難耐，這時你無法計較買一瓶礦泉水的價錢高低。這時候以一定代價滿足喝水的需求就叫做“劃算”。人們在決策自己的支出結構時，使自己的各方面需求的滿足程度盡可能地一致的結構才是*優的結構。 【21-2-2】生活常識可知，人們總會比較均衡地把自己的支出配置在吃穿用等各方面，不會只顧一頭不顧其他；這個道理并不簡單，系統思想的“*優化”所追求的，從來不是某個單一指標的極值化，而一定是系統整體的效用*大化。 效用理論曾在經濟學發展過程中飽受質疑。因為這個理論過于依賴人們的主觀感受、個體判斷，無法找到普遍適用的依據和客觀的驗證方法。這的確是效用理論的一個致命缺陷。但我們也別小看這個效用理論。在一定意義上，這個效用理論恰好體現著系統的思想，什么系統思想呢？局部追求“滿意解”，整體追求“*優解”的思想。為更容易說明問題,我們舉個經濟以外的例子。假如離“高考”還有10天了，這10天用來復習政治，可以增加30分；用來復習數學，可能增加3到5分；如果用來復習外語，能不能增加1分都是未知數。怎么配置這寶貴的*后10天？答案顯而易見。其實，人們在經濟決策時的情況與此相同。生活常識可知，人們總會比較均衡地把自己的支出配置在吃穿用等各方面，不會只顧一頭不顧其他。這個道理并不簡單。在運用系統思想的“*優化”所追求的，從來不是某個單一指標的極值化，而一定是系統整體的效用*大化。效用理論的貢獻并非僅僅說明了人們經濟決策要兼顧方方面面，要力求整體效用*大。這個理論還有提出了一個非常有意義的原理，叫做“邊際效用遞減”原理。什么叫“邊際效用遞減”呢？咱們也用個例子來簡要說明。假定電視機在接受信息、娛樂、教育以及開闊眼界等所有方面的的功能相加是100％，家里有一臺電視機時，這些功能的85％基本可以得到滿足；如果有兩臺電視機，人們從電視機中所能獲取的滿足程度可以提高到95％；如果有三臺，那功能滿足程度可以提高到99％；四臺呢？滿足程度可以達99.5％。這個假定的例子說明，如果**臺電視機的效用是85個百分點的話，第二臺的效用會急劇降低到10個百分點，第三臺的效用只有4個百分點，第四臺的效用恐怕只有0.5個百分點。這種現象就叫做“邊際效用遞減”。不管人們怎么質疑效用理論對主觀性的依賴，在現實的經濟生活中，效用理論所說明的現象確實普遍存在，而且在人們的經濟決策中確實具有很重要的意義。從大處說，老百姓掛在嘴邊的一個詞是“吃穿用住”。這個詞里面就包含效用理論的思想。人要活著，先得吃飽穿暖。在社會發展水平較低的階段，溫飽一定是人們的**追求；買房子、住好房子、資產增值一定得在社會發展到溫飽問題基本解決之后，才會成為社會的普遍訴求。從小處說，除非你是“發燒友”，孩子的教育費尚且沒著落時，你會大把花錢買高檔照相機嗎？ 【21-2-3】同樣總價，在靠近公司寫字樓的商業區、城市核心區，可以買一套60平方米的房子；在遠郊區縣，可以買一套120平方米的房子；買哪一個呢？一定要買靠近職場的那套60平方米的。 那這個效用理論和買房子有什么關系？有重要關系。下面，我們就用這個效用理論來說點購房決策中的“滿意解”與“*優解”。前面說過，人們普遍關心房價，其中一個原因是想買房的人希望買到*低價。這是一個“*優化”的目標。但用系統論的眼光看，房子的功能并非就是用來“高拋低吸”的投資品；哪怕就是純粹投資，追求*低價也未必是收益*大的決策依據。咱們先把一個結論性的認識說在前頭。如果以自住為主的需求為例，給大家一個忠告。什么忠告呢？在25歲到35歲這個年齡區間買房子的話，一定要盡量靠近職場，也就是你上班的地方；35歲到45歲買房子呢，要盡量靠近學校，靠近優質的教育資源；45歲到55歲買房子，就要盡量靠近父母；55歲到65歲買房子，那可就得盡量靠近醫院了。至于65歲以上買房子，靠近不靠近*終歸宿地已經不重要了。因為人生*后一段的路費肯定不用你付錢。別看這個結論通俗易懂，要解釋清楚其道理，還真得用到理論。假如在25歲到35歲這個年齡層的人要買房子時，同樣的總價，有兩個選擇，一個是在靠近公司寫字樓的商業區、城市核心區，可以買一套60平方米的房子；另一個是在遠郊區縣，可以“一步到位”地買一套120平方米的房子。買哪一個呢？一定要買靠近職場的那套60平方米的。 【21-2-4】放棄每天90％以上的歡娛感、幸福感，換取10個百分點的住房需求的滿足程度，這當然很不劃算。 為什么呢？道理其實并不復雜。60平方米的住房，其功能已經可以滿足年輕的小兩口家庭90％左右的基本需求。年輕人，下班后有多少人是在晚上10點鐘之前回家的？回家的主要目的就是休息。60平方米，安排一個比較舒適的臥室，有洗澡、做飯的地方，能夠上網，放下一張寫字臺，這些要求完全可以滿足。當然，120平方米的房子會更好，可以有個適度大小的客廳、可以有帶化妝功能的衛生間，廚房也會寬大很多，甚至還能有個書房。假定這樣的房子能夠滿足小兩口100％的住房需求，單從性價比來說，當然是120平方米的房子*優。但是與靠近職場的60平方米的房子相比，獲得*后這10個百分點的需求滿足程度，代價是非常高昂的。這個代價可能是每天在上班的往返路上多耗費兩個小時以上的時間。而對于這個年齡段的年輕人來說，每天的幸福感有90％要來自這寶貴的兩小時。因為在一天24小時中，有八個小時需要花在睡覺上，有八個小時需要在辦公室看你上司的臉，再扣除吃飯、上廁所的時間，真正用于自由自在地社交、逛街、娛樂的時間并不多。放棄每天90％以上的歡娛感、幸福感，換取10個百分點的住房需求的滿足程度，這當然很不劃算。這個分析就是一個基于效用理論的經濟學分析。我們可以很明顯地感到，其中很多因素是人們的主觀感受。但這個主觀感覺有沒有意義呢？確實很有意義。其實，事情還不止與此。我們還可以大致判斷，在北京、上海這樣的特大城市中，如果若干年后郊區的房子會升值30％的話，核心市區房子的升值幅度可能將達100％。信不信由你。陷于時間、篇幅關系，咱們只就25歲到35歲買房子的決策問題做上述說明。其他各年齡段，大家自己分析吧。 3.房價直線上升并非是投資者的福音 ?? 房子將多得賣不出去的看法是陷入了思維邏輯的陷阱。?? 局部的現象放大到全局，則完全荒謬。?? 房地產經常會遇到在數量關系上把人忽悠糊涂了的問題。 【21-3-1】很多媒體都被一個有關房子的題目弄糊涂了。不僅自己糊涂，還焦慮萬分地去告訴讀者，憂心忡忡地去請教、采訪專家。很多官員、學者也都對此深信不疑，并以此諄諄告誡年輕人們，甭著急買房子，很快中國城市中的房子將多得賣不出去。 新西蘭有次求職面試，考官出了個數學題，曾難倒了一大片求職者。這個題目是這樣的：有3個人去酒店投宿，酒店的服務生說，三人間一晚上的價格是三十元；于是這三個人“AA制”，每人拿出了10元，合計30元交了房錢；服務生把錢交給酒店老板時，老板說今天優惠，三人間的價格只要25元；但服務生并未把多收的5元全部退給客人，而是自己偷偷藏起了2元，只把剩下的3元錢退給了那三個人，也就是每人退1元。問題就出在這里了。三個客人每人掏了10元，又退回1元，也就是說每人只出了9元錢，一共付了27元；加上服務生私自藏起的2元，這才29元啊；當初客人拿出的可是30元；那么，還有一元錢到哪兒去了？這其實算不上一個數學題，*多只能是個“腦筋急轉彎”題。答案很簡單，三位客人合計所花的27元中，其實已經包含了服務生私藏的2元；這27元加上被退還的3元，不就是30元嗎？很多求職者的思路被考官“牽著鼻子走”了，順著考官故意設置的錯誤思路，你無論如何也想不出那1元究竟去了哪里。別以為這種問題只是娛樂小學生的。在過去幾年中，我們很多媒體都被一個有關房子的類似題目弄糊涂了。不僅自己糊涂，還焦慮萬分地去告訴讀者，憂心忡忡地去請教、采訪專家。什么問題呢？有人說，現在中國城市中大都是獨生子女家庭，家庭結構呈現為人們所說的“四、二、一”形態，即一對中年夫婦要面對四位上輩老人，一個獨生子女；如果這個獨生子女要結婚時小兩口再買一套住房，那這個小兩口姻親雙方的家庭一共可能會擁有七套住房。這很容易計算，假定三代人都有自己的住房，那么男方和和女方的爺爺奶奶、姥姥姥爺各擁有一套住房，這就是四套住房；雙方父母再各有一套住房，這一共就是六套住房了；如果再加上小兩口的那一套，將來這里外七套住房*終都要落到均為獨生子女的小兩口手里，那時中國城鎮的住房豈不是要大大地富余出來了嗎？別以為我在編故事。大家可以上網查查，我們的很多官員、學者也都對此深信不疑，并以此諄諄告誡年輕人們，甭著急買房子，很快中國城市中的房子將多得賣不出去。其實，這個問題和那個“1元錢到哪去了”的新西蘭考題屬于同一類，都是陷入了思維邏輯的陷阱。在一個家庭中，的確有可能出現孫輩前后要繼承到六套房子的情況。但把這個局部的現象放大到全局，則完全荒謬。為什么呢？簡單說吧，這個傳說實際立足于一個根本不可能出現的假定前提。這個前提就是，在未來10到20年左右的周期內，中國的城鎮人口減少七分之六！這可能不可能，恐怕答案不言而喻。其實，不論有多少獨生子女，只要我們的城鎮人口是增長的，而且是快速增長的，我們就一定需要更多、更快、更好地建房子，而不是相反。 【21-3-2】某發達國家特大城市的房價在過去100年中上漲了100倍；但人們往往忽略，這個城市的房價在前50年中上漲了50倍，后50年其實只上漲了1倍！如果一筆投資在50年中才能增長一倍，那這個投資無論如何都不能算是一個劃算的投資。
廣廈天下:房地產經濟學ABC(修訂版) 作者簡介
陳淮，1952年2月生，經濟學博士，研究員，1969年下鄉在內蒙古生產建設兵團；1978年至1982年2月，北京經濟學院經濟系本科畢業，獲學士學位；1982年2月至1988年4月在中國人民大學讀碩士、博士研究生，1988年在中國人民大學獲博士學位；1988年在中國人民大學被破格提拔為副教授，獲碩士生導師資格；1987年3月至1989年3月在日本東海大學作訪問學者，1987-1992年，中國人民大學工業經濟系副教授；1992年2月至1993年4月在美國斯坦福大學作客座研究員；1992年2月調入國務院發展研究中心工作，1993年獲研究員職稱，曾任國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長，住建部政策研究中心主任。
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