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廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版)
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廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 版權(quán)信息
- ISBN：9787516422489
- 條形碼：9787516422489 ; 978-7-5164-2248-9
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊(cè)數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 本書特色
十幾年來，他的話可能不討人喜歡，但卻一一應(yīng)驗(yàn)了！ 關(guān)于住房這件事，中國(guó)只有兩個(gè)人的話屢被驗(yàn)證其正確。一個(gè)人的名字已不可再提，另一個(gè)人就是陳淮。
廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 內(nèi)容簡(jiǎn)介
本書是知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所原副所長(zhǎng)、住建部政策研究中心原主任陳淮撰寫的一部關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專著。全書立足于經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論和中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際狀態(tài)，借鑒世界其他發(fā)展中國(guó)家與發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，清晰梳理了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生、發(fā)現(xiàn)及現(xiàn)狀，闡述了房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)業(yè)其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，并明確地回答了有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)的各種正面與反面的問題，澄清了大量似是而非的說法，是一部邏輯清晰、立論謹(jǐn)嚴(yán)、語(yǔ)言曉暢、極具學(xué)術(shù)價(jià)值與閱讀價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)著作。全書共25講，約36萬字。
廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 目錄
背景與國(guó)情篇
**講： 中國(guó)出了個(gè)房地產(chǎn)
第二講：我們離城市文明還有多遠(yuǎn)
第三講：房地產(chǎn)要有顆“中國(guó)心”
第四講： 政策能“包治百病”嗎
第五講：住房基本保障是天賦人權(quán)
第六講：合理房?jī)r(jià)只是個(gè)傳說？
第七講： 我們從過去走來
理論與市場(chǎng)篇
第八講：資產(chǎn)價(jià)格為什么會(huì)有“泡沫”
第九講：“暴利”未必等于降價(jià)空間
第十講： 真實(shí)成本并不在賬面
第十一講： 買房防“通脹”靠譜嗎？
第十二講： 中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比幾時(shí)能達(dá)“國(guó)際慣例”
第十三講： “房奴”真那么可怕嗎
第十四講： 房?jī)r(jià)的主體不是房
第十五講： 利率、房租、房?jī)r(jià)是個(gè)“三角戀”
第十六講： 改善型需求是市場(chǎng)的需求主體
第十七講： “居者有其屋”的落腳點(diǎn)是“住有所居”
議論與思考篇
第十八講： 農(nóng)民工住房是個(gè)艱巨的歷史任務(wù)
第十九講： 節(jié)約資源是個(gè)大戰(zhàn)略
第二十講： 日本的教訓(xùn)究竟何在
第二十一講： 購(gòu)房目標(biāo)要講系統(tǒng)論
第二十二講： 稅收能在多大程度上調(diào)控房地產(chǎn)
第二十三講： 金融創(chuàng)新之路還有多長(zhǎng)
第二十四講： 公務(wù)員該住什么樣的房子
第二十五講： 也說“房子是用來住的”
第二十六講： 住房消費(fèi)也要講健康文明
后記
展開全部
廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 節(jié)選
1.“炒房”的秘密就是層“窗戶紙” ?? 人們追求自身利益的*大化是合理的。?? 力求*低價(jià)格并非是一個(gè)合理的決策方法。?? 不斷放大地動(dòng)用金融杠桿是資產(chǎn)和利潤(rùn)規(guī)模加速上升的關(guān)鍵。?? 只要截?cái)嘟鹑诟軛U就可以有效地抑制為賣而買的投機(jī)性需求。?? 房地產(chǎn)泡沫其實(shí)就是社會(huì)信貸規(guī)模脫離真實(shí)需求時(shí)的過度負(fù)債。 【21-1-1】如果房?jī)r(jià)真的跌了，在符合預(yù)期的價(jià)位上你買到房子了，你還希望房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌嗎？毋庸置疑，回答一定是“不希望”；矛盾就在這里了；其實(shí)相當(dāng)多大聲疾呼“降房?jī)r(jià)”的人，只是希望房?jī)r(jià)在自己買到房子之前跌。 近年來，為什么人們對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注度特別高呢？因?yàn)槿藗冊(cè)谫?gòu)房時(shí)總是力圖在*低價(jià)格買入，同時(shí)在買入后獲得*大的升值利益。這個(gè)想法并不錯(cuò)。代價(jià)*小，收益*大，當(dāng)然是人們經(jīng)濟(jì)決策時(shí)*重要的追求目標(biāo)。但這個(gè)想法中有個(gè)矛盾。什么矛盾呢？你希望不希望房?jī)r(jià)跌？回答是“希望”。你為什么希望房?jī)r(jià)跌呢？回答是“我想便宜地買到房子”。但再問，如果房?jī)r(jià)真的跌了，在符合預(yù)期的價(jià)位上你買到房子了，你還希望房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌嗎？毋庸置疑，回答一定是“不希望”。矛盾就在這里了。其實(shí)相當(dāng)多大聲疾呼“降房?jī)r(jià)”的人，只是希望房?jī)r(jià)在自己買到房子之前跌。我們這里不討論這種想法是否合理，是否“自私”。這沒意義。因?yàn)槿藗冏非笞陨砝娴?大化，只要在合法合規(guī)范圍內(nèi)，就是合理的。我們只討論一個(gè)問題，誰(shuí)能有把握地說，自己能買到*低位的房子？答案有點(diǎn)讓人郁悶。誰(shuí)也不能。盡管從數(shù)學(xué)意義上，按照我們前面提到的“極值定理”，在一個(gè)有限的時(shí)間段內(nèi)，與任何市場(chǎng)價(jià)格一樣，房?jī)r(jià)一定有一個(gè)*低點(diǎn)；進(jìn)一步說，只要真的有這個(gè)*低的成交價(jià)，就一定有人在這個(gè)價(jià)位上買到了房子。但這個(gè)買房人只是偶然的“幸運(yùn)兒”而已，并非他有什么特別的方法能掐會(huì)算。我們說上述這個(gè)道理想證明什么呢？我們想說的是，就是從投資意義出發(fā)，單純地以收益*大化為目標(biāo)，力求*低價(jià)格也并非是一個(gè)合理的決策方法。這里，我們就講個(gè)“炒房”的原理。 【21-1-2】房子的價(jià)格明天還會(huì)漲，后天還會(huì)漲，應(yīng)當(dāng)賣掉還是繼續(xù)持有？從*優(yōu)化目標(biāo)看，如果房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲，就一定要賣掉。 近年來，人們對(duì)“炒房”這個(gè)詞兒已經(jīng)耳熟能詳。但究竟什么是“炒房”，其實(shí)大多數(shù)人并不甚了了。許多人認(rèn)為，非自住目的地多套購(gòu)房，在房?jī)r(jià)上漲后賣出去就是“炒房”。嚴(yán)格說，這種“炒”法只能算“初級(jí)班”。這里我們舉例說明一點(diǎn)專業(yè)的“炒”法，利用這個(gè)例子來揭示“炒房”的秘密，同時(shí)也是闡述一點(diǎn)“*優(yōu)化”決策的道理。假定一個(gè)人花100萬元買了一套房子。我們?cè)偌俣ㄟ@100萬元購(gòu)房款是三成首付，七成按揭，也就是說購(gòu)房人自己只掏了30萬元，另外從銀行貸款70萬元。大家記好這個(gè)假定的初始條件。咱們?cè)偌俣，這個(gè)房子的價(jià)格漲到了130萬元，而且沒有懸念、沒有疑義地，明天還會(huì)漲，后天還會(huì)漲；漲到150萬元、160萬元、170萬元都非？赡堋，F(xiàn)在的問題是，在130萬元的價(jià)位上，這個(gè)房子應(yīng)當(dāng)賣掉呢，還是應(yīng)當(dāng)繼續(xù)持有？恐怕很多人都會(huì)想，既然房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)繼續(xù)持有啊。錯(cuò)了。應(yīng)當(dāng)賣掉。從*優(yōu)化目標(biāo)看，如果房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲，就一定要賣掉。賣給誰(shuí)呢？賣給你太太。130萬元價(jià)格賣給你太太，如果仍是三成首付、七成按揭，你太太就可以從銀行貸款91萬元；替你還掉銀行的70萬元貸款，你已經(jīng)“套現(xiàn)”21萬元。如果房?jī)r(jià)真的繼續(xù)漲，例如漲到160萬元，再讓你太太把這套房子賣回給你。同樣是三成首付、七成按揭，你可以從銀行貸款112萬元；替你太太還掉銀行的91萬元貸款，你又“套現(xiàn)”21萬元。這時(shí)，你們兩口子已經(jīng)收回42萬元，不僅*初投入的30萬元全部收回，而且房子還在你們手上。這時(shí)，就是房?jī)r(jià)下跌也沒關(guān)系。從160萬元跌到150萬元，甚至140萬元也無妨。140萬元賣掉，還掉銀行112萬元貸款，你仍再可收回28萬元。有點(diǎn)意思吧？這還是保守的“炒”法呢。再說一個(gè)激進(jìn)的“炒”法。 【21-1-3】“*優(yōu)化”的關(guān)鍵問題就在這里了。如果房?jī)r(jià)確定無疑地會(huì)繼續(xù)上漲，那么持有130萬元的房子和持有200萬元的房子，哪個(gè)收益更大呢？這是一個(gè)任何人都能明白的顯然答案。 初始條件和上面的例子一樣。100萬元買的房子，三成首付，七成按揭；房?jī)r(jià)漲到130萬元了，預(yù)期房?jī)r(jià)仍將上漲。這時(shí)賣掉房子，收回130萬元售房款；還掉銀行70萬元貸款，現(xiàn)在你手里還剩多少現(xiàn)金呢？60萬元對(duì)吧？咱們上午賣下午買。再繼續(xù)買一套房子。這次如果同樣是三成首付、七成按揭，60萬元現(xiàn)金可以買多少錢的房子呢？很容易算。200萬元的房子。“*優(yōu)化”的關(guān)鍵問題就在這里了。如果房?jī)r(jià)確定無疑地會(huì)繼續(xù)上漲，那么持有130萬元的房子和持有200萬元的房子，哪個(gè)收益更大呢？這是一個(gè)任何人都能明白的顯然答案。事情到此仍未結(jié)束。買了200萬元的房子，我們?nèi)匀豢梢岳^續(xù)“炒”下去。假定房?jī)r(jià)真的又上漲了，例如漲30％，漲到260萬元，那么如法炮制，再賣掉；這時(shí)用收回的260萬元售房款還掉銀行的140萬元貸款，手持現(xiàn)金可達(dá)120萬元；仍是上午賣下午就買，同樣是三成首付、七成按揭的話，這次可以買400萬元的房子。這個(gè)游戲繼續(xù)做下去的話，房?jī)r(jià)再漲30％，漲到520萬元；再賣再買，三成首付、七成按揭，可以買800萬元的房子。當(dāng)然，依此類推，房?jī)r(jià)再漲三成，漲到1040萬元，賣掉再買；按照三成首付、七成按揭的方式就可以買1600萬元的房子。我們不再推演下去。 【21-1-4】不加節(jié)制地讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自由“炒作”，在任何國(guó)家都將是災(zāi)難；那時(shí)房?jī)r(jià)和需求將完全脫離實(shí)際上的住房資源總量與真實(shí)住房需求之間對(duì)比關(guān)系，房?jī)r(jià)就會(huì)在金融杠桿的推動(dòng)下變成一場(chǎng)沒有止境的資本游戲。 這是一個(gè)理論化的*優(yōu)“炒房”模型。當(dāng)然，如果都能按照這樣一個(gè)方式“炒”下去，人人都會(huì)很快成為億萬富翁。實(shí)際上這不可能。因?yàn)榉績(jī)r(jià)并非只是一個(gè)單邊、勻速變化的過程。而且大家也會(huì)質(zhì)疑，持有房子的過程中還要有物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等成本，交易過程還要有稅費(fèi)，貸款還要付銀行利息，銀行利息還有利率的不同；更重要的是，上漲30％還需考慮時(shí)間周期，是3個(gè)月上漲30％還是三年上漲30％，顯然收益程度會(huì)大不一樣。我們說的只是一個(gè)理論模型。真正的操作性模型，還需要按照上述這些因素設(shè)定很多修正系數(shù)，才能*后求出*優(yōu)解。但這樣一個(gè)理論模型具有很重要的意義。從中我們可以解讀出房地產(chǎn)投資活動(dòng)的很多秘密。**個(gè)秘密，不斷放大地動(dòng)用金融杠桿是資產(chǎn)規(guī)模和利潤(rùn)規(guī)模加速上升的關(guān)鍵！俺础狈康年P(guān)鍵是動(dòng)用金融杠桿，放大自己的資產(chǎn)增值能力。在我們的上述例子中，**次購(gòu)房貸款70萬元，第二次購(gòu)房貸款140萬元，第三次購(gòu)房貸款280萬元，第四次購(gòu)房貸款560萬元，依此類推。如果離開金融杠桿，購(gòu)房人完全依靠自有資金買房，其實(shí)是無所謂“炒”的。這里也就可以揭示一個(gè)重要的政策原理。只要截?cái)酂o限放大地貸款買房的金融杠桿，就可以有效地抑制為賣而買的投機(jī)性需求。第二個(gè)秘密，在這個(gè)*優(yōu)化模型中，購(gòu)房人的資產(chǎn)規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模都是以2的n次方的幾何級(jí)數(shù)在增長(zhǎng)。大家可以再回味一下，**次買100萬元的房子，第二次買200萬元的房子，第三次買400萬元的房子，第四次就買800萬元的房子了。這個(gè)2的n次方的幾何級(jí)數(shù)在增長(zhǎng)速率上有多利害呢？我們給大家一個(gè)參照系。一個(gè)圍棋棋盤，橫著19個(gè)格，豎著也是19個(gè)格；如果在**個(gè)格子中放1粒米，第二個(gè)格子放兩粒米，第三個(gè)格子放4粒米，依此類推；到*后一個(gè)格子時(shí)，我們得放多少粒米？說出來很嚇人，全世界當(dāng)年產(chǎn)的糧食都放進(jìn)去也不夠！顯然，不加節(jié)制地讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自由“炒作”，在任何國(guó)家都將是災(zāi)難。那時(shí)房?jī)r(jià)和需求將完全脫離實(shí)際上的住房資源總量與真實(shí)住房需求之間對(duì)比關(guān)系。房?jī)r(jià)就會(huì)在金融杠桿的推動(dòng)下變成一場(chǎng)沒有止境的資本游戲。 【21-1-5】迅速增大的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)，只需很短時(shí)間就可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購(gòu)房人自身的承受能力；這些超出購(gòu)房人承受能力的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)*終要由社會(huì)的金融系統(tǒng)，甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來承擔(dān)。 第三個(gè)秘密，動(dòng)用金融杠桿的資產(chǎn)模型聽起來很美，但人們經(jīng)常忽略的一點(diǎn)是，在資產(chǎn)和利潤(rùn)以幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)的同時(shí)，購(gòu)房人的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)也在同樣以幾何級(jí)數(shù)的速率增長(zhǎng)。這個(gè)迅速增大的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)，只需很短時(shí)間就可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購(gòu)房人自身的承受能力。如果市場(chǎng)中充斥著這樣的瘋狂炒作，那么這些超出購(gòu)房人承受能力的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)*終就要由社會(huì)的金融系統(tǒng)，甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來承擔(dān)。真正的房地產(chǎn)“泡沫”，其實(shí)就是社會(huì)信貸規(guī)模遠(yuǎn)脫離住房真實(shí)需求為基礎(chǔ)的合理規(guī)模時(shí)的過度負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。第四個(gè)秘密，開發(fā)商“暴富”的秘密同樣隱藏在上述模型中。只不過我們所舉的例子是買賣一套房子，開發(fā)商是同時(shí)建、售數(shù)百套、甚至上千套房子。為什么一些開發(fā)商入市時(shí)只有兩、三千萬元資產(chǎn)，沒幾年就成了身家數(shù)億元，甚至數(shù)十、上百億元的富豪了呢？秘密就在于他們?cè)诟笠?guī)模上動(dòng)用金融杠桿，使自己的資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)為幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)。 2.升值潛力并非是買房居住的根本決策依據(jù) ?? 不是“為賣而買”，那么升值潛力并非買房決策的*重要依據(jù)。?? 使各方面需求的滿足程度盡可能地一致是*優(yōu)的結(jié)構(gòu)。?? 在一定意義上，效用理論恰好體現(xiàn)著系統(tǒng)的思想。?? 郊區(qū)的房子升值30％，核心市區(qū)房子升值可達(dá)100％。 【21-2-1】對(duì)一個(gè)已經(jīng)能夠吃飽飯人來說，食物的效用，或者說食品需求的迫切性，已經(jīng)大大降低；這時(shí)如果他有錢，這個(gè)錢花在穿衣上的效用可能要比吃飯更大，或者說更迫切。 買房子要考慮資產(chǎn)升值，這沒有疑義。但買房的主要目的是自住，而不是“為賣而買”，那么升值潛力并非買房決策的*重要依據(jù)。在不同的社會(huì)發(fā)展階段、規(guī)模不同的城市、年齡不同的人群，人們對(duì)住房選擇的依據(jù)會(huì)有很大不同。這不奇怪。因?yàn)樽》啃枨蟊緛砭褪且粋(gè)多樣、多元、多層次的需求。經(jīng)濟(jì)學(xué)有個(gè)效用理論。這個(gè)理論是商品價(jià)值理論中很重要的一個(gè)流派。這個(gè)理論強(qiáng)調(diào)，商品的價(jià)值取決于對(duì)不同人的效用大小。我們這里簡(jiǎn)單介紹幾句。例如，對(duì)一個(gè)已經(jīng)能夠吃飽飯人來說，食物的效用，或者說食品需求的迫切性，已經(jīng)大大降低；這時(shí)如果他有錢，這個(gè)錢花在穿衣上的效用可能要比吃飯更大，或者說更迫切。很多人在旅游中可能有過這樣的經(jīng)驗(yàn)，爬到一座名山頂上時(shí)口渴難耐，這時(shí)你無法計(jì)較買一瓶礦泉水的價(jià)錢高低。這時(shí)候以一定代價(jià)滿足喝水的需求就叫做“劃算”。人們?cè)跊Q策自己的支出結(jié)構(gòu)時(shí)，使自己的各方面需求的滿足程度盡可能地一致的結(jié)構(gòu)才是*優(yōu)的結(jié)構(gòu)。 【21-2-2】生活常識(shí)可知，人們總會(huì)比較均衡地把自己的支出配置在吃穿用等各方面，不會(huì)只顧一頭不顧其他；這個(gè)道理并不簡(jiǎn)單，系統(tǒng)思想的“*優(yōu)化”所追求的，從來不是某個(gè)單一指標(biāo)的極值化，而一定是系統(tǒng)整體的效用*大化。 效用理論曾在經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展過程中飽受質(zhì)疑。因?yàn)檫@個(gè)理論過于依賴人們的主觀感受、個(gè)體判斷，無法找到普遍適用的依據(jù)和客觀的驗(yàn)證方法。這的確是效用理論的一個(gè)致命缺陷。但我們也別小看這個(gè)效用理論。在一定意義上，這個(gè)效用理論恰好體現(xiàn)著系統(tǒng)的思想，什么系統(tǒng)思想呢？局部追求“滿意解”，整體追求“*優(yōu)解”的思想。為更容易說明問題,我們舉個(gè)經(jīng)濟(jì)以外的例子。假如離“高考”還有10天了，這10天用來復(fù)習(xí)政治，可以增加30分；用來復(fù)習(xí)數(shù)學(xué)，可能增加3到5分；如果用來復(fù)習(xí)外語(yǔ)，能不能增加1分都是未知數(shù)。怎么配置這寶貴的*后10天？答案顯而易見。其實(shí)，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)決策時(shí)的情況與此相同。生活常識(shí)可知，人們總會(huì)比較均衡地把自己的支出配置在吃穿用等各方面，不會(huì)只顧一頭不顧其他。這個(gè)道理并不簡(jiǎn)單。在運(yùn)用系統(tǒng)思想的“*優(yōu)化”所追求的，從來不是某個(gè)單一指標(biāo)的極值化，而一定是系統(tǒng)整體的效用*大化。效用理論的貢獻(xiàn)并非僅僅說明了人們經(jīng)濟(jì)決策要兼顧方方面面，要力求整體效用*大。這個(gè)理論還有提出了一個(gè)非常有意義的原理，叫做“邊際效用遞減”原理。什么叫“邊際效用遞減”呢？咱們也用個(gè)例子來簡(jiǎn)要說明。假定電視機(jī)在接受信息、娛樂、教育以及開闊眼界等所有方面的的功能相加是100％，家里有一臺(tái)電視機(jī)時(shí)，這些功能的85％基本可以得到滿足；如果有兩臺(tái)電視機(jī)，人們從電視機(jī)中所能獲取的滿足程度可以提高到95％；如果有三臺(tái)，那功能滿足程度可以提高到99％；四臺(tái)呢？滿足程度可以達(dá)99.5％。這個(gè)假定的例子說明，如果**臺(tái)電視機(jī)的效用是85個(gè)百分點(diǎn)的話，第二臺(tái)的效用會(huì)急劇降低到10個(gè)百分點(diǎn)，第三臺(tái)的效用只有4個(gè)百分點(diǎn)，第四臺(tái)的效用恐怕只有0.5個(gè)百分點(diǎn)。這種現(xiàn)象就叫做“邊際效用遞減”。不管人們?cè)趺促|(zhì)疑效用理論對(duì)主觀性的依賴，在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活中，效用理論所說明的現(xiàn)象確實(shí)普遍存在，而且在人們的經(jīng)濟(jì)決策中確實(shí)具有很重要的意義。從大處說，老百姓掛在嘴邊的一個(gè)詞是“吃穿用住”。這個(gè)詞里面就包含效用理論的思想。人要活著，先得吃飽穿暖。在社會(huì)發(fā)展水平較低的階段，溫飽一定是人們的**追求；買房子、住好房子、資產(chǎn)增值一定得在社會(huì)發(fā)展到溫飽問題基本解決之后，才會(huì)成為社會(huì)的普遍訴求。從小處說，除非你是“發(fā)燒友”，孩子的教育費(fèi)尚且沒著落時(shí)，你會(huì)大把花錢買高檔照相機(jī)嗎？ 【21-2-3】同樣總價(jià)，在靠近公司寫字樓的商業(yè)區(qū)、城市核心區(qū)，可以買一套60平方米的房子；在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，可以買一套120平方米的房子；買哪一個(gè)呢？一定要買靠近職場(chǎng)的那套60平方米的。 那這個(gè)效用理論和買房子有什么關(guān)系？有重要關(guān)系。下面，我們就用這個(gè)效用理論來說點(diǎn)購(gòu)房決策中的“滿意解”與“*優(yōu)解”。前面說過，人們普遍關(guān)心房?jī)r(jià)，其中一個(gè)原因是想買房的人希望買到*低價(jià)。這是一個(gè)“*優(yōu)化”的目標(biāo)。但用系統(tǒng)論的眼光看，房子的功能并非就是用來“高拋低吸”的投資品；哪怕就是純粹投資，追求*低價(jià)也未必是收益*大的決策依據(jù)。咱們先把一個(gè)結(jié)論性的認(rèn)識(shí)說在前頭。如果以自住為主的需求為例，給大家一個(gè)忠告。什么忠告呢？在25歲到35歲這個(gè)年齡區(qū)間買房子的話，一定要盡量靠近職場(chǎng)，也就是你上班的地方；35歲到45歲買房子呢，要盡量靠近學(xué)校，靠近優(yōu)質(zhì)的教育資源；45歲到55歲買房子，就要盡量靠近父母；55歲到65歲買房子，那可就得盡量靠近醫(yī)院了。至于65歲以上買房子，靠近不靠近*終歸宿地已經(jīng)不重要了。因?yàn)槿松?后一段的路費(fèi)肯定不用你付錢。別看這個(gè)結(jié)論通俗易懂，要解釋清楚其道理，還真得用到理論。假如在25歲到35歲這個(gè)年齡層的人要買房子時(shí)，同樣的總價(jià)，有兩個(gè)選擇，一個(gè)是在靠近公司寫字樓的商業(yè)區(qū)、城市核心區(qū)，可以買一套60平方米的房子；另一個(gè)是在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，可以“一步到位”地買一套120平方米的房子。買哪一個(gè)呢？一定要買靠近職場(chǎng)的那套60平方米的。 【21-2-4】放棄每天90％以上的歡娛感、幸福感，換取10個(gè)百分點(diǎn)的住房需求的滿足程度，這當(dāng)然很不劃算。 為什么呢？道理其實(shí)并不復(fù)雜。60平方米的住房，其功能已經(jīng)可以滿足年輕的小兩口家庭90％左右的基本需求。年輕人，下班后有多少人是在晚上10點(diǎn)鐘之前回家的？回家的主要目的就是休息。60平方米，安排一個(gè)比較舒適的臥室，有洗澡、做飯的地方，能夠上網(wǎng)，放下一張寫字臺(tái)，這些要求完全可以滿足。當(dāng)然，120平方米的房子會(huì)更好，可以有個(gè)適度大小的客廳、可以有帶化妝功能的衛(wèi)生間，廚房也會(huì)寬大很多，甚至還能有個(gè)書房。假定這樣的房子能夠滿足小兩口100％的住房需求，單從性價(jià)比來說，當(dāng)然是120平方米的房子*優(yōu)。但是與靠近職場(chǎng)的60平方米的房子相比，獲得*后這10個(gè)百分點(diǎn)的需求滿足程度，代價(jià)是非常高昂的。這個(gè)代價(jià)可能是每天在上班的往返路上多耗費(fèi)兩個(gè)小時(shí)以上的時(shí)間。而對(duì)于這個(gè)年齡段的年輕人來說，每天的幸福感有90％要來自這寶貴的兩小時(shí)。因?yàn)樵谝惶?4小時(shí)中，有八個(gè)小時(shí)需要花在睡覺上，有八個(gè)小時(shí)需要在辦公室看你上司的臉，再扣除吃飯、上廁所的時(shí)間，真正用于自由自在地社交、逛街、娛樂的時(shí)間并不多。放棄每天90％以上的歡娛感、幸福感，換取10個(gè)百分點(diǎn)的住房需求的滿足程度，這當(dāng)然很不劃算。這個(gè)分析就是一個(gè)基于效用理論的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。我們可以很明顯地感到，其中很多因素是人們的主觀感受。但這個(gè)主觀感覺有沒有意義呢？確實(shí)很有意義。其實(shí)，事情還不止與此。我們還可以大致判斷，在北京、上海這樣的特大城市中，如果若干年后郊區(qū)的房子會(huì)升值30％的話，核心市區(qū)房子的升值幅度可能將達(dá)100％。信不信由你。陷于時(shí)間、篇幅關(guān)系，咱們只就25歲到35歲買房子的決策問題做上述說明。其他各年齡段，大家自己分析吧。 3.房?jī)r(jià)直線上升并非是投資者的福音 ?? 房子將多得賣不出去的看法是陷入了思維邏輯的陷阱。?? 局部的現(xiàn)象放大到全局，則完全荒謬。?? 房地產(chǎn)經(jīng)常會(huì)遇到在數(shù)量關(guān)系上把人忽悠糊涂了的問題。 【21-3-1】很多媒體都被一個(gè)有關(guān)房子的題目弄糊涂了。不僅自己糊涂，還焦慮萬分地去告訴讀者，憂心忡忡地去請(qǐng)教、采訪專家。很多官員、學(xué)者也都對(duì)此深信不疑，并以此諄諄告誡年輕人們，甭著急買房子，很快中國(guó)城市中的房子將多得賣不出去。 新西蘭有次求職面試，考官出了個(gè)數(shù)學(xué)題，曾難倒了一大片求職者。這個(gè)題目是這樣的：有3個(gè)人去酒店投宿，酒店的服務(wù)生說，三人間一晚上的價(jià)格是三十元；于是這三個(gè)人“AA制”，每人拿出了10元，合計(jì)30元交了房錢；服務(wù)生把錢交給酒店老板時(shí)，老板說今天優(yōu)惠，三人間的價(jià)格只要25元；但服務(wù)生并未把多收的5元全部退給客人，而是自己偷偷藏起了2元，只把剩下的3元錢退給了那三個(gè)人，也就是每人退1元。問題就出在這里了。三個(gè)客人每人掏了10元，又退回1元，也就是說每人只出了9元錢，一共付了27元；加上服務(wù)生私自藏起的2元，這才29元；當(dāng)初客人拿出的可是30元；那么，還有一元錢到哪兒去了？這其實(shí)算不上一個(gè)數(shù)學(xué)題，*多只能是個(gè)“腦筋急轉(zhuǎn)彎”題。答案很簡(jiǎn)單，三位客人合計(jì)所花的27元中，其實(shí)已經(jīng)包含了服務(wù)生私藏的2元；這27元加上被退還的3元，不就是30元嗎？很多求職者的思路被考官“牽著鼻子走”了，順著考官故意設(shè)置的錯(cuò)誤思路，你無論如何也想不出那1元究竟去了哪里。別以為這種問題只是娛樂小學(xué)生的。在過去幾年中，我們很多媒體都被一個(gè)有關(guān)房子的類似題目弄糊涂了。不僅自己糊涂，還焦慮萬分地去告訴讀者，憂心忡忡地去請(qǐng)教、采訪專家。什么問題呢？有人說，現(xiàn)在中國(guó)城市中大都是獨(dú)生子女家庭，家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)為人們所說的“四、二、一”形態(tài)，即一對(duì)中年夫婦要面對(duì)四位上輩老人，一個(gè)獨(dú)生子女；如果這個(gè)獨(dú)生子女要結(jié)婚時(shí)小兩口再買一套住房，那這個(gè)小兩口姻親雙方的家庭一共可能會(huì)擁有七套住房。這很容易計(jì)算，假定三代人都有自己的住房，那么男方和和女方的爺爺奶奶、姥姥姥爺各擁有一套住房，這就是四套住房；雙方父母再各有一套住房，這一共就是六套住房了；如果再加上小兩口的那一套，將來這里外七套住房*終都要落到均為獨(dú)生子女的小兩口手里，那時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)的住房豈不是要大大地富余出來了嗎？別以為我在編故事。大家可以上網(wǎng)查查，我們的很多官員、學(xué)者也都對(duì)此深信不疑，并以此諄諄告誡年輕人們，甭著急買房子，很快中國(guó)城市中的房子將多得賣不出去。其實(shí)，這個(gè)問題和那個(gè)“1元錢到哪去了”的新西蘭考題屬于同一類，都是陷入了思維邏輯的陷阱。在一個(gè)家庭中，的確有可能出現(xiàn)孫輩前后要繼承到六套房子的情況。但把這個(gè)局部的現(xiàn)象放大到全局，則完全荒謬。為什么呢？簡(jiǎn)單說吧，這個(gè)傳說實(shí)際立足于一個(gè)根本不可能出現(xiàn)的假定前提。這個(gè)前提就是，在未來10到20年左右的周期內(nèi)，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口減少七分之六！這可能不可能，恐怕答案不言而喻。其實(shí)，不論有多少獨(dú)生子女，只要我們的城鎮(zhèn)人口是增長(zhǎng)的，而且是快速增長(zhǎng)的，我們就一定需要更多、更快、更好地建房子，而不是相反。 【21-3-2】某發(fā)達(dá)國(guó)家特大城市的房?jī)r(jià)在過去100年中上漲了100倍；但人們往往忽略，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)在前50年中上漲了50倍，后50年其實(shí)只上漲了1倍！如果一筆投資在50年中才能增長(zhǎng)一倍，那這個(gè)投資無論如何都不能算是一個(gè)劃算的投資。
廣廈天下:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC(修訂版) 作者簡(jiǎn)介
陳淮，1952年2月生，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究員，1969年下鄉(xiāng)在內(nèi)蒙古生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)；1978年至1982年2月，北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系本科畢業(yè)，獲學(xué)士學(xué)位；1982年2月至1988年4月在中國(guó)人民大學(xué)讀碩士、博士研究生，1988年在中國(guó)人民大學(xué)獲博士學(xué)位；1988年在中國(guó)人民大學(xué)被破格提拔為副教授，獲碩士生導(dǎo)師資格；1987年3月至1989年3月在日本東海大學(xué)作訪問學(xué)者，1987-1992年，中國(guó)人民大學(xué)工業(yè)經(jīng)濟(jì)系副教授；1992年2月至1993年4月在美國(guó)斯坦福大學(xué)作客座研究員；1992年2月調(diào)入國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心工作，1993年獲研究員職稱，曾任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)，住建部政策研究中心主任。
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