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負動產時代 版權信息
- ISBN：9787518083008
- 條形碼：9787518083008 ; 978-7-5180-8300-8
- 裝幀：一般膠版紙
- 冊數：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
負動產時代 本書特色
◎ 到了免費送也無人問津，惟愿早日擺脫稅費夢魘的那一天，“不動產”就成了“負動產”。 ◎ 截至2018年，日本房屋空置率達到13.6%，到2033年將會達到30%。 ◎ 《朝日新聞》采訪組直擊國民熱議話題，海量觸目驚心的真實案例、**手資料首度無死角公開，引發全民討論。 ◎ 深挖“土地神話”為什么成了“負動產深淵”？追問政策滯后和相關部門的疏忽，該由誰買單？
負動產時代 內容簡介
本書前3章介紹了日本各地出現的房屋或土地讓所有者或繼承者不堪重負、無人認領的房屋土地引發諸多問題、然而當地政府或其他業主卻對此一籌莫展等大量真實事例, 第4章探討了導致這種現象的制度方面的原因, 第5章介紹了法國、美國和德國對類似情況的處理方法, 第6章指出問題的嚴重性, 以及政府必須采取相應措施。
負動產時代 目錄
第1 章 被拋棄的房屋和土地 1
礙事的空屋 3
突然變窄的人行道之謎 3
讓人退避三舍的“垃圾通道” 5
住在繁華地帶的老人 6
始于明治時期的登記制度 7
用納稅人的錢裝了圍欄 10
所有人不明土地的面積比九州還要大 12
來勢兇猛的空置房屋問題 14
《特別措施法》效果有限 14
剝落的外墻 15
所有人不明土地和房屋對稅收的影響 16
神戶也需要“縮小戰線” 18
根深蒂固的土地神話 21
“原野詐騙”帶來的二次受害 21
不小心又買了一塊地 24
不想留下“負遺產” 26
公寓陷阱 28
長滿藤蔓的公寓 28
獨自住在廢棄樓房里的人 31
拆除需要1 000 萬日元 33
業主委員會的擔心 35
資產貶值的風險 38
買房時就要考慮“善后” 40
第2 章 度假公寓啟示錄 43
忙于追討欠費的業主委員會 45
人口減少和老齡化的領跑地區 45
“實地勘查報告”揭示的真相 48
忙于“止血”的業主委員會 49
法院定價“1 萬日元” 50
多次拍賣的房產 54
當宗教團體成為新房主 54
業主委員會競買成功 56
急于加入業主委員會的新業主 58
泡沫經濟欠下的債遍布全日本 60
地方城市地價狂跌 60
比售價還貴的手續費和廣告費 61
遺產轉眼成負擔 64
誰會成為*后的接盤俠 66
因為“不想給孩子留下負擔” 67
線上競拍 69
命運共同體的考驗 74
與欠費抗爭的老舊公寓 74
更換物業公司才發現欠費 75
為宣布“損失”而召開“全樓大會” 77
度假公寓預示著不遠的未來 79
第3 章 長租陷阱 81
房主的困境 83
“LEOPALACE 銀座” 83
用房租還房貸有風險 87
兩成長租公寓在賠錢 88
為降低房租做好準備 90
想給體弱的兒子留一份保障 91
個人破產，然后…… 91
“今后是地方的時代” 92
LEOPALACE 21 公司：“降低房租是房主同意的” 95
過于樂觀的顧客和推波助瀾的公司 97
蓋房子能避稅嗎 97
本來就是想避稅的 98
沒有被告知需要修繕費 100
不動產公司：“不可能把所有風險都說清楚” 101
大東建托公司高層：“對銷售人員感到失望” 102
超時工作 105
大東十則 106
日本銀行放寬監管推動了公寓建設 109
面向長租公寓的貸款現已開始收緊 110
房主不屬于消費者保護的對象 112
限制放寬 114
農用土地建房熱潮 114
“遷移農業”帶不來人口增加 117
第4 章 過重的固定資產稅和遺產稅 119
被忽視的扭曲 121
從明治維新的地租改革說起 121
現代的“武士留夢痕” 122
查無此人的信件 124
找不到所有人的土地成了垃圾場 126
粗制濫造的公圖帶來的危害 130
隨門面寬窄而變的評估額 130
固定資產評估額到底該不該調整 133
紕漏程度遠超養老金記錄問題 134
不斷擴大的城鄉差距 137
實際價格是遺產稅路線價格的15.5 倍 137
被收益還原法拉高的房地產價格 140
“別動隊”用700 億日元重新買了回來 142
六家銀行聯合提供360 億日元貸款 144
資金過剩抬高了城市地價 146
固定資產稅枷鎖 149
希望稅務部門更認真一點 149
稅收和過戶負擔過重 152
山地要管理好了才能有價值 155
“死者”的負重轉嫁到繼承人身上 156
“亡者征稅”還能持續多久 158
為固定資產稅打官司的日式旅館 159
一味迎合政府的“預估價” 161
第5 章 負動產還能起死回生嗎 163
法國南部科西嘉島的“負動產” 165
半個島嶼都是所有人不明土地 165
民法與稅法雙管齊下 167
源自大革命時期的所有人不明土地 170
設立專門機構統一管理信息 171
地籍調查鼻祖—拿破侖家族的土地臺賬 174
巴黎郊區圣但尼的廢舊公寓 177
法國世界杯榮耀之地的舊公寓 177
圣但尼中心區的重建 179
修繕和重建廢舊公寓是政府的義務 181
政府需要為龐大的費用做好心理準備 182
美國鐵銹地帶的“地產銀行” 184
鐵銹地帶這樣盤活負動產 184
土地銀行的中介功能 188
在NPO 與負動產斗爭了30 年的人 191
德國可以“扔掉”房地產 194
民主德國被拋棄的土地越來越多 194
采取靈活的跨部門根本解決措施 198
德國和法國通過沒收房地產解決固定資產稅欠繳問題 198
第6 章 誰來買單 201
放棄所有權 203
“實驗性訴訟”：土地真的不能扔掉嗎 203
想放棄也無法放棄 206
財務省的一紙通知改變了方針 209
討論放棄土地的規則 210
76.6% 的人認為應該允許放棄 211
關于繼承過戶手續 214
“毫無益處的土地形同垃圾” 214
繼承過戶手續應該強制辦理嗎 215
災后重建和公共工程 219
滑落的懸崖是誰家的 219
特別措施法的作用有限 222
停滯的道路施工 224
所有人從26 人增至107 人 226
希望的曙光 229
住宅區劃的“重組再生” 229
解決空置房屋問題的同時實現城鎮建設 232
附近居民免費接管空地 234
別墅區再生需要居民的努力 236
如何對待老舊公寓 238
重建還是延長使用年限 240
政府對策迫在眉睫 242
政策滯后欠下的債 242
別讓“多死社會”變成“大負動產時代” 243
后 記 246
展開全部
負動產時代 節選
礙事的空屋 突然變窄的人行道之謎 “在大宮區的中心地段有一座神秘的空置房屋，一直無人打理。” 2017 年5 月，我們聽到這則消息之后便開始了采訪。我們查找了空置房屋的登記簿，發現這塊土地*后一次變更所有人是在1897 年（明治30 年），距今已有120 多年，當時登記的所有人名字還是異體假名a，現在已經廢止不用了，住址也是早已不復存在的地名。 房子位于埼玉市JR大宮站不遠處，在周圍的高層公寓和住宅的環繞之中，仿佛只有這一小塊土地的時光停止了流逝，隔絕在喧囂的日常氣氛之外。 我們還沒來得及打聽到現任所有人是誰，太陽就下山了，轉眼到了薄暮時分。我跟著同行的資深記者，走進了窄窄的巷子，里面有一家古色古香的小酒館。我們與店老板閑聊了一會兒，順便問了問那座空屋。沒想到他告訴我們：“啊，你說那棟房子啊，房主就住在后邊的樓房里呢。” 剛才沒注意后面還有樓房，我和同事互相看了一眼，趕緊結完賬回到了原地。 “在這兒！” 我們白天明明把周圍都轉了一遍，卻完全沒發現這棟樓房。樓房的院子里種著很多樹，看上去一直沒有修剪，樹枝已經長到了相鄰公寓的二樓或三樓的墻邊，顯得周圍尤為昏暗。夜已經很深了，在相鄰公寓停車場的燈光照射下，老舊的樓房一副搖搖欲墜的樣子。 我在心里暗想：“簡直就像一片廢墟！ 樓房的外墻舊得發黑，搭在建筑物外側的二樓走廊已經傾斜，看上去岌岌可危，仿佛再也經不起任何重負。不過有一個房間亮著燈，透過磨砂玻璃能看到屋里的些許燈光。 同事說：“喂，真的有人住在這兒呢！ 住在這座樓房里的，可能就是登記簿里那位名字是異體假名的明治時代的名義所有人的后代吧。我們似乎找到了一個重要線索，終于能揭開謎底了。不過時間太晚了，我們離開了大宮，決定改日再來。 讓人退避三舍的“垃圾通道” 五天之后，我們又來了一次，發現那座老舊的木結構二層樓房位于從道路往里再走一點的位置，到路口約有20 米的距離。院落里堆滿了形形色色的廢品和垃圾：自行車、手電、木材、塑料油桶、安全帽……所有廢品都堆在一起，形成了一道路障。我們走到近處，才從廢品山里找到一條窄窄的小路，通向樓房。聽說有人把院落堆滿垃圾并不是因為喜歡收集垃圾，而是為了表示拒絕，說明他不想與別人打交道。 這可怎么辦呢？我們站在入口進退兩難？墒遣贿M去就無法解開謎團，我們*終下定決心走進了院子。狹窄的通道并沒有結滿蜘蛛網，很明顯這里平時有人走動。廢品山在有些地方有成年人的肩膀那么高，沿著這條路一直往前走，就到了戶外樓梯。在這兒能聽到二樓傳來的電視機的聲音。 果然有人，我們小心翼翼地登上樓梯。生銹的臺階仿佛隨時都會坍塌，讓人膽戰心驚，而且走到一半就到了盡頭。再往上只有一架支開的鋁合金人字梯。我們踩著梯子慢慢地爬到*上面，總算來到了二樓的平臺。五天前的晚上亮著燈和現在傳出電視機聲音的都是*靠邊的這個房間。房門是開著的，門外的走廊里雜亂地堆放著褪色的果汁包裝箱和一些大碗等生活用品，幾乎沒有可以落腳的地方。看不見屋里的情形，我們大聲打招呼：“打擾了！”沒有任何回應，我們又連喊了幾遍“打擾了！” 住在繁華地帶的老人 過了一會兒，一位老奶奶從房間里走了出來。 “請問擠到人行道上的那棟快壞了的空房子是您家的嗎？” 反復問了幾次，老奶奶才終于明白了我們的意思，回答說是的。 “我們想問問您那座房子的事兒！ 見我們還想追問下去，老奶奶很不高興地反問：“問了又能怎么樣？”看來她不太想說這件事。 “您為什么……” 話還沒說完便被老奶奶打斷了：“有些事兒說來話長，我不想說。不好意思了，您問我們也沒用！ 從房間里傳來一位老爺爺低沉的聲音，我們打了招呼，卻一直沒見他出來。 之前是酒館老板告訴我們擠占人行道的空屋的主人住在這里，據他說，這兩位老人是姐弟，他們已經這樣生活了幾十年。住在大宮區繁華地段的這對姐弟為何會生活得如此窘迫？對那座擠占了人行道的空房子，他們為什么一直不聞不問？我們感到越來越困惑了。 始于明治時期的登記制度 從JR 大宮站能坐上東北、上越和北陸這三條新干線，去地方城市非常方便，此外這里乘坐通勤列車還能直達東京站或新宿站，到東京市中心的交通也很便利，所以地價一直居高不下。在擁有130 萬人口的埼玉市中心，為什么會出現聽任房子空著一直不管的情況呢。早在1886 年（明治19 年），日本就出臺了不動產登記的相關法律，比《民法》的制定還要早。明治維新改變了之前的封建制度，人們開始自由地使用和買賣土地，急需證明土地的權利關系，于是就有了不動產登記制度。前文提到的姐弟兩位老人居住的樓房所在的土地*后一次權利變更與此只隔了11 年，而之后的120 年再也沒有變過。無論過去還是現在，遺產繼承登記都不是強制的。如果幾代人都沒有辦理過戶登記手續，從子女、孫輩到曾孫輩，繼承人就會越來越多。所有繼承人都是土地的共有人，權利關系會變得十分復雜，到*后就無法確定到底是誰的土地了。 從JR 大宮站出發，沿著舊中山道向南步行10 分鐘左右，就是姐弟倆現在住的樓房所在的位置。其實在這段路上的寫字樓和高層公寓的間隙中，還有一棟房子也突兀地擠到了人行道上。這棟房子的*后一次過戶登記是在1966 年（昭和41 年）。 再往前走，就到了緊挨著姐弟倆住著的樓房的那棟空房，這里的破損情況更為嚴重。房子被圍在綠色的圍欄里面，二樓的部分房頂和墻壁已經不知所蹤，露出里面的木制骨架，窗戶玻璃也都是碎的。一樓的房檐下面，雜亂地堆著不知哪來的自行車和塑料油桶，圍欄周圍還落著一些破碎的屋瓦，大概是上面掉下來的吧。 供盲人使用的黃色引導磚特意繞開了房子，人行道被擠得只剩下一米寬，成年人勉強能擦肩而過。對面走過來兩位男士，其中一個人走在人行道上，而另一個人走的則是車道。早晚上下班和上下學時段，很多上班族和學生都要從這里經過。 附近的居民表示，“總是覺得有些害怕”，并補充說，“這里對過往行人和附近居民都很危險，真希望有人盡早想想辦法！ 知情人告訴我們，當時的名義所有人去世之后，這棟房子一直沒有辦理繼承過戶手續，過了120 年之后，法定繼承人越來越多，光是知道的就有將近60 人。聽說相關調查取得了進展，可能又多了30 來人。 附近的房屋中介告訴我們，“這塊土地絕對能賣到上億日元。現在只能眼看著空房子占據著這么繁華的地段，真是太可惜了！辈贿^共同繼承人增加了這么多，就算想賣也難以達成一致，這種情況下，幾乎就只能這樣處于“僵尸”狀態了。 用納稅人的錢裝了圍欄 我們再次采訪了附近的居民，有一位九十多歲的老奶奶之前曾拒絕了我們，這次卻主動告訴我們她也是擁有這棟房子所有權的繼承人之一。不過她與住在樓房里的姐弟兩人如今已經不再來往。 她說，“我結婚之前就住在那棟房子里，F在都是他們（指住在樓房里的姐弟倆）說了算。畢竟不是自己的孩子，我也沒法督促他們的，你說對吧。”打開了話匣子之后，她又接著說道：“幾十年前，我們親戚之間還曾經商量過這件事。因為祖先留下來的土地，按說是應該有人好好繼承下去的！ 在這個寫字樓和公寓鱗次櫛比的繁華地段，如果親戚們達成一致，選出法律上的所有人，即使不賣掉土地，也完全可以把空房子重建成大樓，獲得穩定的房租收入。是親戚之間因為什么事兒產生了糾紛嗎？老奶奶一直沒有回答我們的疑問。 她*后無可奈何地說，“空房子擠占了馬路，真是太不成樣子了？墒俏乙矝]有那么多精力，實在是無能為力啊。” 據埼玉市政府介紹，從2006 年起，他們陸續與相關的土地所有人協商，對人行道實施了擴建工程。8 年之后，擴建工程基本完成，但這塊土地由于繼承人太多，并且其中一部分親戚不愿意配合，所以未能收購下來。2011 年，由于行人從這里經過時太危險，市政府花費100 萬日元將擠占人行道的空置房屋用圍欄圍了起來。 關于為什么要動用稅收采取安全措施，工作人員解釋說：“按道理來說，所有人必須采取相應措施，確保行人安全，但這棟房子的所有人太多，靠協商根本解決不了問題。我們只能采取臨時措施來優先照顧行人的安全！ 人行道擴建工程完成之后，舊中山道上的這兩塊土地由于沒有市政府可以協商的正式所有人引起了人們的關注。像大宮的這兩塊地一樣，如果不按規定辦理繼承過戶手續，法定繼承人數量在多年之后就會呈幾何級數增長，*后陷入讓人束手無策的“僵尸”狀態。 在埼玉市內，因為沒有辦理繼承過戶手續而找不到所有人的土地并不罕見。在推進公共事業建設時，市政府為了找到人數眾多的繼承人，不得不做大量工作，人手不足也成了令人頭疼的問題。 登記制度原本是為了保護人們的權利而產生的。然而我們采訪時遇到的這對老年姐弟倆，卻因為不能在登記簿上成為權利人，就無法享用自己從祖輩繼承的資產。如果能理清錯綜復雜的權利關系，獲得法律認可的所有人身份，他們一定會把空房子和現在居住的樓房都翻蓋一新，作為房主過上截然不同的生活吧。不改變現在的情況，就無法改變姐弟倆的生活。此外，都市的繁華地段得不到充分利用，陷入“死地”的狀態，也是經濟上的損失。而且還會對周圍居民和行人帶來負面影響，使他們一直處于危險之中。在整個日本，找不到真正所有人的所有人不明土地越來越多。也可以說，這對老年姐弟倆是扭曲的制度的受害者。 所有人不明土地的面積比九州還要大 從子女到孫輩、曾孫輩的所有人數按幾何級數增長，經過幾代都沒有辦理繼承過戶手續的土地，*后就會變成想賣也賣不掉的“僵尸”土地。日本的一些有識人士成立了一個所有人不明土地問題研究會（由前總務大臣增田寬也擔任主席），他們把名義所有人死亡后未辦理繼承過戶，或由于地址變化無法找到名義所有人的土地定義為“所有人不明土地”，并估算出全日本找不到所有人的土地總面積在2016 年已達約410 萬公頃，比整個九州島還要大。 之所以會出現如此之多的所有人不明土地，人口減少導致城市郊區或地方城市土地資產貶值的影響不可忽視。即使資產價值再低，所有人也必須負擔管理成本和固定資產稅等支出，因此誰都不愿意去辦理繼承登記，*后就出現了土地或房產一直無人照管的情形。更有甚者，像大宮的事例一樣，繁華地段的房產也有可能由于多年未辦理過戶登記，導致繼承人數過 多，*后陷入妨礙城市規劃、令人束手無策的靜止狀態。 對將來還會增加多少所有人不明土地，所有人不明土地問題研究會也做了預測。他們認為，到2040 年，所有人不明土地總面積將會增至2016 年的近1.8 倍，達到720 萬公頃，接近北海道的面積（圖表1-1）。這個問題不僅會導致森林逐漸荒廢，就連城市的土地也將陷入交易停滯的狀態。算上合理使用這些土地所能獲得的收益，以及各地方政府調查所有人信息所耗費的人力成本等，經濟損失在2040 年預計會增至3 100億日元，累計達到6 萬億日元。
負動產時代 作者簡介
日本《朝日新聞》采訪組，由第一線記者走訪大量房主、政府機構、不動產中介，并遠赴德國、法國及美國，采訪國外的相關經驗和做法。他們描繪出日本房地產市場從狂熱盲信時代到少子老齡化時代的巨大落差，揭示政策滯后及相關部門的疏忽帶來的嚴重后果，追問這些“欠債”到底該由誰買單，并提示解決這一系列問題的若干方向。
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